Продаж квартири з неповнолітнім

Фото з сайту raskrashkirus.ru

Привіт, шановні читачі блогу Професія ріелтор.

Якщо ви хочете дізнатися, як вирішити саме Вашу проблему - звертайтеся в форму онлайн-консультанта справа або телефонуйте за телефоном +7 (499) 703-51-74. Це швидко і безкоштовно!

У яких випадках можна продати частку неповнолітньої дитини?

В першу чергу Вам не обійтися без дозволу опікунської ради. Саме їх рішення і дає право на вчинення правочину. Коли Ви звертаєтеся до органів опіки, слід врахувати, що необхідним буде передати дитині частку в новій квартирі або в будь-якій іншій, еквівалентну старої. Якщо згоди відповідних органів не буде, то угода анулюється і розривається за висновком суду. А всі учасники угоди будуть покарані відповідно до законодавства.

Тобто є всього два варіанти:

Крім того норми закони передбачають, що особам які не досягли повноліття допустимо здійснювати тільки незначні побутові угоди. У всіх інших випадках інтереси дітей мають представляти уповноважені представники, які призначаються в рамках закону. Законодавство допускає, що діти старше 14 років можуть приймати самостійну участь у різних цивільних угодах і мають право підпису офіційних документів, але тільки з письмової згоди визначених нормами права представників.

Як законних представників можуть виступати наступні особи:

• Батьки неповнолітньої особи;
• Особи, офіційно всиновили дитину;
• Дитячі опікуни та піклувальники.

Відео: Продаж квартири неповнолітнього. Опіка не дає дозвіл

Органи опіки покликані простежити, щоб у процесі продажу квартири або будинку, де проживають неповнолітні, їх права не були порушені, а також і попередити можливість виникнення ситуації, коли діти залишаться без даху над головою.

Збір пакету документів для продажу

Для прийняття рішення, Комісії ООП потрібно надати певний перелік документів (прохання подають за місцем проживання):

• Заява з клопотанням про отримання відповідного дозволу на продаж (Підписується обома батьками). Повинно містити пояснення виникнення необхідності продажу, зобов`язання забезпечити дітям гідні житлові умови (купити рівноцінне або краще житло замість).
• Письмова згода дитини - якщо йому вже є 14 років.
• Оригінал виписки з будинкової книги по нерухомості, що продається.
• Оригінал свідоцтва про народження дитини (З копією).
• Підтвердження права власності на об`єкт продажу (договір купівлі-продажу, свідоцтво на право власності, дарча, пр.).
• експлікація (Кадастровий план) продаваного будинку / квартири.
• Довідка бюро технічної інвентаризації (БТІ) щодо вартості житла.
• Довідка про відсутність по квартирі заборгованості по податках (Видається податковими органами).

Якщо хтось із батьків чомусь не може підписати заяву особисто, потрібно додатково надати:

Відео: Як продати квартиру, якщо власник неповнолітній

• свідоцтво про смерть другого з батьків;
• його дозвіл на продаж житла (завірене у нотаріуса);
• документ про визнання одного з батьків безвісно відсутнім, ін.

Коли виникають сумніви, що права дитини, в результаті угоди не будуть ущемлені, слід звернутися до органу опіки за місцем реєстрації неповнолітнього власника для попередньої консультації, радить експерт "Інком-Нерухомість".

збираємо документи

Після схвалення угоди, можна приступити до збору пакету документів. До органів опіки необхідно надати:

Як правило, дитину прописують за тією ж адресою, що і його батьків або опікунів, тому, перед продажем нерухомості заздалегідь хоча б один з опікунів повинен прописатися за новим місцем проживання і зареєструвати там же свою дитину. Тоді проблем з продажем квартири не виникне ніяких.

Дитина є власником квартири або частини квартири

Ми вже знаємо, що на продаж житла власників-дітей потрібно отримувати дозвіл органів опіки. Але що ж робити в ситуаціях, коли дитина не є власником квартири, що продається, а тільки прописаний в ній? В цьому випадку такого дозволу не потрібно, але існує інша проблема: прописаного в квартирі дитину виписати «в нікуди» неможливо. Покупець же, безумовно, не погодиться, купувати житло з «навантаженням» у вигляді неповнолітнього.

Відповідно до ст.20 ЦК України місцем проживання дітей молодше 14-ти років вважається місце проживання їх батьків (опікунів, представників). Таким чином, до укладення договору на продаж квартири необхідно спочатку прописатися в новому житлі хоча б одному з батьків, і тільки потім в ньому може бути зареєстрований дитина. При цьому житло повинно бути придатне для життя і відповідати всім санітарно-технічним нормам. В іншому випадку у виписці буде відмовлено.

Коли придбання нового житла - не обов`язкова умова для продажу квартири неповнолітнього або його виписки?

 
Про що слід пам`ятати: 

- опікун, піклувальник, їх подружжя та близькі родичі не можуть здійснювати операції зі своїм підопічним. Не можна, наприклад, батькам продати квартиру своєму неповнолітній дитині, так само як і не буде воно викуплене квартиру у дитини. Але батьки або інші законні представники вправі подарувати квартиру неповнолітньому або передати нерухоме та інше майно в безоплатне пользованіе- 
- угоди, скоєні неповнолітніми, які не досягли чотирнадцяти років, є нікчемною, але в інтересах малолітньої досконала їм угода може бути на вимогу його батьків, усиновителів або опікуна визнаний судом дійсним, якщо вона зроблена до вигоди малолетнего- 
- угода, укладена неповнолітнім у віці від чотирнадцяти до вісімнадцяти років без згоди його батьків, усиновителів або піклувальника, у випадках коли така згода вимагається, може бути визнана судом недійсною за позовом батьків, усиновителів або попечітеля- 
- в Сімейному кодексі РФ закріплено важливе правило, відповідно до якого дитина не має права власності на майно батьків, а батьки не мають права власності на майно дитини. Тобто якщо, припустимо, батьки розлучаються, дитина залишається з матір`ю. У суді ділять спільно нажите майно, серед якого квартира - вона буде ділитися лише між батьком і матір`ю, так тільки ці дві особи є власниками житлового приміщення. За загальним правилом, частки кожного з подружжя визнаються рівними, але суд має право і відступити від початку рівності часток подружжя в їх спільному майні виходячи з інтересів неповнолітніх дітей- 
- якщо батьки здають в оренду житлове приміщення дитини, то для цього необхідна згода органу опіки та піклування. Також не слід забувати, що з доходу, отриманого від здачі майна в оренду, необхідно буде сплачувати ПДФО в розмірі 13%, а обов`язок подання податкової декларації лежить повністю на плечах законного представника дитини.  

Ще однією проблемою при продажу квартири, в якій прописана дитина, є те, що виписати неповнолітнього «в нікуди» ніхто не дозволить. Тому в першу чергу подбайте про те, щоб надати дитині реєстрацію в квартирі, що повністю відповідає тим умовам, в яких проживання дитини допустимо.

Відео: Обережно: діти. Чим загрожує купівля житла у неповнолітнього?

Чи не кожен покупець житла з «дитячим обтяженням» готовий чекати близько 30 днів, поки буде отримано дозвіл органів опіки

Редакція БН буде вдячна, якщо читачі, яким близька ця тема, поділяться своїм досвідом і розкажуть про інші нюанси, на які теж варто було б звернути увагу при укладанні угод за участю неповнолітніх дітей.