Дострокове розірвання договору оренди

Досить поширене явище в торговій і на ринку офісної нерухомості, це

Відео: Дострокове розірвання договору оренди земельної ділянки


1) використання майна з істотним порушенням умов договору або призначення майна або з неодноразовими порушеннями. Порушення може бути несуттєвим, але якщо воно повторюється неодноразово (2 рази або більше) і таких порушень більш ніж одне (порушення двох або більше умов договору), то це також дає підставу для розірвання договору;

2) орендар повинен використовувати майно таким чином, щоб повернути його орендодавцю в тому стані, в якому він його отримав, з урахуванням нормального зносу, або у стані, обумовленому договором;

Якщо термін договірних відносин з оренди не закінчився, сторони можуть припинити виникли правовідносини тільки в трьох випадках:

  1. За обопільною згодою орендаря і орендодавця;
  2. В судовому порядку з ініціативи орендаря або орендодавця з підстав, перелічених у Цивільному кодексі України;
  3. З ініціативи орендаря або орендодавця з підстав, прямо передбачених у самому договорі оренди.

У першому випадку, якщо сторони дійшли згоди, достроковий розрив правовідносин між орендарем або орендодавцем особливих проблем не викликає. В даному випадку сторони просто оформляють спеціальну угоду про розірвання, яке є підставою для припинення відносин оренди нерухомості.

Складніше виглядає ситуація, коли одна сторона не згодна достроково розірвати договір.

Розірвання договору оренди з ініціативи орендодавця

Розірвання з ініціативи як орендодавця, так і орендаря, відбувається виключно через подачу позовної заяви до суду, тому важливо розуміти, що якщо подає позов сторона некомпетентна в питаннях судових розглядів, для позитивно результату справи, доцільно буде звернутися до професійного юриста. Юрист не тільки зможе підготувати документи для подачі позову, він також досконально вивчить питання і дасть відповідні рекомендації для позитивно рішення.

Відео: Як достроково розірвати договір оренди

  1. Істотно псується стан орендованого майна.
  2. На рахунок орендодавця не перераховувати орендні платежі більше 2 разів поспіль.
  3. Предмет договору використовується з порушеннями, причому суттєвими.
  4. Відмова в здійсненні капітального ремонту, якщо це входить в його договірні обов`язки.

Дострокове розірвання договору оренди орендарем 

Розірвання договору в судовому порядку може відбутися в разі, коли орендодавцем здійснюється одне з наступних дій:

Одностороння відмова орендаря від виконання договору





Орендар може в односторонньому порядку відмовитися від виконання договору, якщо це передбачено законом або договором (ст. 310 ЦК України) *. У цьому випадку договір буде вважатися розірваним (п. 3 ст. 450 ЦК України).


Розглянутий спосіб припинення договірних відносин має ряд незаперечних переваг для орендаря. Адже, щоб відмовитися від виконання договору, орендарю не потрібно звертатися в суд з позовом про розірвання договору. Для цього необхідно лише повідомити орендодавця про відмову від договору. Узгодження в договорі умов про його одностороннє розірвання прискорить процедуру припинення договору і захистить орендаря від необхідності несення матеріальних і тимчасових витрат. Адже договір буде вважатися розірваним з моменту, коли орендар сповістить орендодавця про відмову від договору, якщо інше не встановлено в договорі. Наприклад, в договорі може бути зазначено, що він вважається розірваним після закінчення місяця з дня направлення орендарем орендодавцеві відповідного повідомлення.


Право орендаря на односторонню відмову від виконання договору може бути передбачено законом або договором.

Відео: Як орендодавцю розірвати договір оренди


У законі таке право встановлено тільки для безстрокових договорів оренди.



У яких випадках договір оренди вважається безстроковим (131,73718)


Договір оренди вважається безстроковим (укладеним на невизначений термін) у випадках, якщо:


  • в договорі не зазначено термін оренди;

  • в договорі термін оренди визначено шляхом вказівки на подію, залежне від волі сторін;

Таким чином, поняття відмова від виконання договору і розірвання договору з ініціативи однієї зі сторін не рівнозначні. У зв`язку з цим на практиці часто виникає питання про можливість включення в договір оренди умови про односторонню відмову від виконання договору оренди і, якщо така можливість є, то чи потрібно передбачати в договорі оренди умови і підстави для такої відмови або він може бути безмотивним.

Наявна на сьогоднішній день судова практика дозволяє зробити висновок, що сторони можуть передбачити в договорі оренди умову про односторонню відмову від виконання договору.

При цьому свій висновок про дійсність умови про односторонню відмову від виконання договору оренди суди обґрунтовують тим, що для односторонньої відмови від виконання договору достатньо самого факту вказівки в законі або угоді сторін на можливість односторонньої відмови, оскільки ні ст. 310 ГК РФ, ні ч. 3 ст. 450 ГК РФ не пов`язують право на односторонню відмову з наявністю будь-яких підстав для такої відмови.

Тобто, якщо договором оренди передбачено право орендодавця відмовитися від виконання договору оренди, достатньо направити орендарю повідомлення. До суду звертатися не обов`язково.

Відео: Як забрати свій автомобіль у Орендаря? Бланки. Оренда транспортного засобу

Такий жорстко регламентований порядок розірвання передбачений законодавством як гарантія стабільності орендних відносин, проте це не означає, що сторони не можуть передбачити в договорі оренди додаткові підстави не тільки для розірвання договору (як було зазначено вище), але і для відмови від договору. Внесення в договір подібних положень можливо в силу того, що Цивільний кодекс не містить прямих вказівок на те, що одностороння відмова від договору оренди з підстав іншим, ніж встановлені в ГК не допустимо в принципі. Навпаки, пункт 1 статті 404 ЦК допускає, що підстави для односторонньої відмови від договору можуть бути передбачені не тільки Цивільним кодексом або законодавством, а й угодою сторін. Отже, сторони мають право на свій розсуд внести в договір умова про можливість односторонньої відмови від виконання договору з тих чи інших підстав, що відповідає інтересам сторін.

В даній статті наведені умови необхідні для реалізації права на одностороннє розірвання і одностороння відмова від договору, що містяться в ЦК, оскільки чинне законодавство розділяє ці два інструменти припинення договору. Тим не менше, слід зазначити, що на практиці, суди трактують положення договору, що регулюють розірвання договору в односторонньому порядку як положення договору, що регулюють одностороння відмова від договору, в разі якщо такі положення, в дійсності містять механізм відмови від договору. Так, наявність в договорі положення про наявність у орендодавця праварозірвати договір оренди в односторонньому порядку шляхом направлення повідомлення про розірвання договору на адресу орендаря, з описом процедури такого розірвання, яка, по суті, являє собою процедуру відмови від договору, може розглядатися судом як умова про односторонню відмову від виконання договору і мати для сторін договору такі ж правові наслідки як якби в договорі дійсно прямо передбачалося право на односторонню відмову від договору, а не його розірвання. Не дивлячись на те, що результат розглянутих двох процедур один, тобто - розірвання договору та припинення зобов`язань, ми рекомендуємо звернути увагу на механізм їх реалізації, і чітко передбачати в договорах відповідну процедуру, щоб в подальшому уникнути суперечок пов`язаних із законністю розірвання договору в односторонньому порядку шляхом подання відповідного повідомлення.

література

                 
1.Алборова
Т. Є., Богуславський М. М., Кабалкина А. Ю., Лісіцина-Свєтланова А. Г.
Постатейний коментар до Цивільного кодексу Російської Федерації частинах I,
II, III. Москва, изд .: «Юрайт», 2008 р, 502 с.

                 
2.Ст.
619 Цивільного кодексу Російської Федерації (частина друга) від 26.01.1996 р
№14-ФЗ.

З розірванням договору тісно взаємопов`язаний відмова від договору. На відміну від розірвання, припинення договору у зв`язку з відмовою не вимагає звернення до суду, для цього достатньою умовою є бажання сторони (при наявності відповідних підстав), і в силу самого факту відмови договір вважається розірваним.

За матеріалами: Довідник економіста


Увага, тільки СЬОГОДНІ!
Похожее