Продаж квартири з дітьми власниками

Продати житло, власником якого (або часткою в якому) є дитина віком до 18-ти років, досить проблематично - як через складність механізму отримання різного роду дозволів, так і в зв`язку з небажанням беруть участь в угоді осіб (покупців, банків, страхових компаній) «зв`язуватися» з обременененним будь-якими проблемами майном. Складність полягає ще й в тому, що в цілому законодавство в сфері даних правовідносин до сих пір не зовсім і містить деякі прогалини, що може спричинити за собою абсолютно несподівані «сюрпризи», як для покупця, так і для продавця (наприклад, проблеми приватизації квартир з неповнолітніми).

Що говорить закон

 Як цього уникнути?

     Неповнолітні діляться:

  •   - на малолітніх, яким ще немає 14 років. Від імені малолітніх в угоді завжди діють їх законні представники.
  •   - І на  неповнолітніх у віці від 14 до 18 років.  Що стосується дітей у віці від 14 до 18 років, то ця група неповнолітніх вільніша в укладанні угод. Вони самостійно їх здійснюють, розписуються в документах і т. Д. Але роблять це із застереженням, що всі дії відбуваються з письмової згоди мами чи тата або ж інших законних представників. При цьому з 14 років дитина може брати участь в угодах, тільки якщо має на руках паспорт (і свідоцтво про народження.)

Відео: Як купити / продати квартиру з дитиною-власником?

Пакет документів, який необхідно надати в органах опіки та піклування, досить значний. При собі необхідно мати:

Дозвіл від органів опіки та піклування потрібно не тільки при продажу житлоплощі, але і при виділенні часток в квартирі, приватизованій у спільну сумісну власність, при оформленні батьками відмови від права переважної купівлі частки в квартирі, де дитина є співвласником, і в ряді інших випадків

ЄДНІСТЬ І РІЗНОМАНІТТЯ

Але повернемося до ситуації, коли дитина має майнове право на квартиру. Тоді для отримання дозволу на угоду потрібно звертатися в органи опіки та піклування за адресою реєстрації неповнолітнього. Навіть якщо нерухомість, яка йому належить, розташована в іншому місці.

Відео: КУПИТИ КВАРТИРУ Продаж і купівля з дитиною-власником Материнський капітал і Житло молодим




Для того щоб отримати дозвіл на операцію, доведеться підготувати певний пакет паперів. Експерти попереджають, що, на жаль, не існує ніяких нормативних актів, які встановлювали б перелік необхідних документів. Тому в різних відділеннях ООП вимоги будуть відрізнятися.

«Обоє батьків неповнолітнього пишуть заяви, що вони
згодні на відчуження належного їх дитині приміщення і зобов`язуються
придбати для нього житлове приміщення за конкретною адресою », - розповідає
Анастасія Казанська, керівник Громадської приймальні по захисту прав
споживачів в сфері нерухомості Санкт-Петербурзької палати нерухомості.

Відео: Сюжет діти і нерухомість Ксенія Яшініна

Як правило, крім заяви, власник відчужуваного
житлового приміщення, який ініціював продаж, надає в органи опіки і
піклування муніципального освіти, де знаходиться майно, що відчужується майно,
відомості про те, що на ім`я неповнолітнього вже придбано інше жиле
благоустроєне приміщення в розмірі не менше, ніж раніше займане, або, в
випадку із зустрічною покупкою, коли житло ще не придбано, може
знадобитися попередній договір купівлі-продажу, щоб отримати згоду
органів опіки.



Після цього, комісія опіки розглядає всі документи, і
глава адміністрації муніципального утворення за своїм підписом виносить
постанову, в якій зазначає, дають органи опіки та піклування згоду
на відчуження чи ні «На вирішення цього питання йде від двох до чотирьох
тижнів, - додає Казанська. - Ця постанова в обов`язковому порядку
надається в Управління державної реєстрації, кадастру і
картографії при реєстрації угоди. Якщо його не буде - реєстрація буде
припинена, а якщо документ так і не надійде,, чи не буде згоди на
відчуження - в реєстрації буде відмовлено ».

Певні труднощі можуть виникнути, якщо купується замість житлове приміщення ще не існує - наприклад, якщо квартира купується за договором пайового будівництва житла. В одній із справ орган опіки відмовив матусі в наданні дозволу на продаж квартири, в якій її дочка мала частку, оскільки порахував, що придбання об`єкта пайового будівництва в споруджуваному житловому будинку для неповнолітньої не гарантує виникнення у неї права власності на даний об`єкт, а побудована в внаслідок квартира може виявитися меншою площі, ніж зазначено в договорі, і житлові права дитини можуть бути ущемлені. Суд, ретельно дослідивши договір, вважав, що його умови, за невиконання яких законом встановлена відповідна відповідальність, свідчать про обратном- довід опіки про можливе зменшення площі квартири при здачі будинку в експлуатацію носить гаданий характер-а той факт, що право власності у знову придбаної квартирі дитина набуває не одночасно з припиненням існуючого у неї права власності на житлову квартиру, не свідчить про порушення її майнових прав і законних інтересів (див. ап лляціонное визначення СК у цивільних справах Верховного Суду Удмуртської Республіки від 29 серпня 2012 р справі № 33-2699). В іншій справі батьки мали намір продати квартиру з частками, що належать дітям, з метою будівництва індивідуального житлового будинку. У суді вони представили докази, що є сумлінними батьками: мають роботу, стабільний заробіток, транспортний засіб, за місцем роботи та проживання характеризуються позитивно, їхні діти відвідують освітні установи, їм створюються умови для повноцінного розвитку, тому суд дійшов висновку, що вони не мають наміру погіршити житлові умови дітей, і відмова органу опіки у видачі дозволу на продаж незаконний (рішення Благовіщенського районного суду Республіки Башкортостан від 25 квітня 2011 р справі № 2-319 / 2011).

Окремо стоїть ситуація, коли співвласники житла, частка в якому належить неповнолітньому, мають намір продати свої частки стороннім особам. Пункт 2 ст. 37 і ст. 250 ГК РФ передбачають в такому випадку обов`язок запропонувати викупити ці частки дитині (якщо він молодше 14 років - його законним представникам), а в разі відмови неповнолітнього або його батьків від реалізації цього переважного права - потрібно отримати згоду органу опіки на таку відмову (як на угоду, яка зумовлює відмову від належних підопічному прав). Необхідність уявити на реєстрацію угоди відповідні документи вказана також в Інструкції про порядок державної реєстрації прав неповнолітніх на нерухоме майно та угод з ним, затвердженої наказом Мін`юсту РФ від 20 червня 2004 № 126.

Можуть виникнути і певні складності, при продажу квартири на вторинному ринку, якщо отримані від її продажу гроші батьки хочуть вкласти в нерухомість, що будується. Зокрема, мова йде про придбання квартири на умовах укладення попереднього договору купівлі-продажу із забудовником. В цьому випадку комісії органів опіки та піклування зазвичай не дає дозволу на угоду. Але, на думку експертів, якщо будинок будується по 214 ФЗ, в даному випадку проблем і перешкод з боку органів опіки та піклування бути не повинно. Також можна отримати дозвіл на вкладення коштів від продажу квартири на інвестиційних умовах (за інвестиційним договором) або через ЖБК.



Що стосується місця розташування буде придбане об`єкта, то в законі не існує регламентують положень з цього приводу. Тобто, формально орган опіки може дати дозвіл на продаж об`єкта в Петербурзі з подальшим придбанням його десь на території РФ або за її межами, припустимо, у Владивостоці, Краснодарі або в Фінляндії. Заборони на такі дії в законі немає. Батькам досить надати вагомі докази, що їм, або дитині необхідний переїзд в інший регіон, а також попередній договір купівлі-продажу, який підтверджує, що на новому місці буде придбана квартира відповідного метражу і якості.




Стандартний перелік: правовстановлюючі документи на продавану і купується нерухомість, виписки з будинкових книг, фінансово-особові рахунки, єдині житлові документи, кадастрові паспорта і довідки про інвентаризаційної вартості майна з територіальних відділень Бюро технічної інвентаризації по продаваної і нерухомості, що купується. Якісь довідки інспектор може запросити додатково: наприклад ощадну книжку з відкритим рахунком на неповнолітнього або довідку з відділення міліції про те, що сім`я не перебуває на обліку.

Можливий ряд ситуацій, коли придбання нової квартири в момент продажу старої не обов`язково:

І це ще не все. Потрібно буде повторно повідомити органи опіки, що неповнолітній отримав рівноцінне майно у власність. «Копії договорів з відчуження житлової площі повинні представлятися в органи опіки та піклування в місячний термін з моменту видачі дозволу на здійснення угоди ...» - так говориться в листі Міністерства освіти РФ від 20.02.95 N 09-М «Про захист житлових прав неповнолітніх».

Випадки, коли одночасна операція купівлі-продажу не обов`язкова

Як бути?
Вводити посередника, щоб угода відповідала не тільки духу, але і букві закону.
Тобто, Ви продаєте частку супер-надійному другові в підмосковній квартирі-
той змінює долю на долю дитини у Вашій квартирі-
потім Ви купуєте частку в одного.
Ризик - якщо один виявиться не надійним. В цьому випадку, чужа людина ні за що отримає частку квартири.

Або (другий варіант): чекати, коли дитина підросте, йому виповниться 18 років, і тоді здійснювати з ним угоду.



Увага, тільки СЬОГОДНІ!
Похожее