Що зараз відбувається з нерухомістю

Перші підсумки кризи

Ціни на квартири в новобудовах Москви за минулий рік виросли в середньому на 10% в залежності від сегмента. Це традиційний для ринку нерухомості зростання: як пояснили аналітики опіно, в середньому за рік новобудови Москви дорожчають на 10-12%, в Московській області - на 8-10%. Проекти економ- і комфорт-класу можуть вирости в ціні додатково на 1 п.п., проте в цьому році доступне житло подорожчало значно сильніше.

Передумови зміни ринку

Рубль ослаб по відношенню до долара США, аналітики прогнозували другу хвилю кризи і девальвацію рубля, а це спровокувало ажіотаж на валютному ринку. Однак події розвивалися таким чином, що сирійський конфлікт викликав подорожчання нафти до 114-115 доларів за барель, це зміцнило російський рубль і підстав для девальвації не стало. Фактори, що впливають на наближення кризи, зникли. Отже, в першій половині 2014 року його чекати не доводиться.

Занепокоєння викликає відтік капіталовкладень за кордон. За перші півроку 2013 року через Росії вивезли понад 38 млрд. Доларів США. Але на сьогоднішній день перенасичення американського фондового ринку може спровокувати відтік вкладень на ринки країн, що розвиваються, в тому числі і Росії. Адже через низьку ціну входу, російський ринок виглядає привабливо для інвесторів, за умови, що ціна на нафту залишається високою.

Якщо активізуються іноземні інвестиції в економіку Росії, то це призведе до зміцнення рубля і поверненню показника в 30-31 рубль за долар. В такому випадку ситуація на ринку нерухомості буде аналогічна 2010-2011 років, коли на тлі Лівійського конфлікту ціна на нафту значно підвищилася, що призвело до пожвавлення економіки.

- На поточний момент ринок заміської нерухомості перебуває в складному становищі. Почнемо з того, що основними наслідками кризи 2008 р стали практично повне призупинення виходу на ринок нових елітних селищ і масовий вихід проектів, що пропонують на продаж ділянки без підряду на будівництво, а часто і без комунікацій. В результаті даної тенденції за останні шість років ринок заміської нерухомості встиг насититися подібною пропозицією, тим більше що навіть в посткризовий період продажі велися точково, лише в ряді успішних проектів, а в цілому в останні роки спостерігалася стагнація.

Для покупців житла в столиці складається прекрасна ситуація: нерухомість в Москві стала набагато дешевше, ніж в будь-якому іншому великому європейському місті.

Я вважаю, що будівництва економ-класу зараз заморожувати НЕ будуть: поки працюють іпотечні механізми, поки забудовники можуть запропонувати альтернативу іпотеці в вигляді осудною безпроцентної розстрочки, попит на нерухомість не зменшиться. Заморозять лише якась кількість будівництв, але це не вплине на ринок в цілому.

Паніка нікого до добра не доводила, зараз покупці самі себе заганяють кут - продовжуючи купувати те, на що раніше б уваги не звернули. 

Отже, що ми бачимо? Паніка внаслідок ослаблення рубля продовжує його послаблювати, що також продовжує тиснути на ринок нерухомості. Абсолютно всі угоди на якому схильні до ризику розірвання. Абсолютна вакханалія!

Чи станеться вибух цін?

Відео: Чи впадуть ціни на нерухомість в 2017 році

У найближчій перспективі передумов для різкого збільшення вартості квадратного метра немає. Безумовно, подорожчання буде відбуватися, але поступове, в межах інфляції - близько 10% в рік. Якщо стрибкоподібне підвищення цін не відбулося в листопаді-грудні, то зараз, в умовах заспокоївся ринку, його тим більше чекати не доводиться.

Однак не можна говорити так однозначно, оскільки вся ситуація з валютою неодмінно відіб`ється на собівартості будівництва. Безумовно, будівельники будуть безпосередньо зацікавлені в підвищенні цін, оскільки інакше вони знизять рентабельність і прибуток зі своїх проектів. Тут все буде залежати від реакції покупців - якщо вони приймуть підвищення цін, то вартість квадратного метра зросте. Якщо ж не приймуть - а на сьогоднішній день покупці підвищення цін не приймають - будівельникам доведеться або менше будувати, відмовляючись від якихось проектів, або йти з ринку.

Відео: Чи буде дорожчати нерухомість у 2017 році

- Що з нею?

- Під Москвою немає жодного селища, який би задовольняв нормального рівня життя і мав відповідну ціну. Навіть впавши в два рази, сьогодні вартість будинку в стилі, як висловився один знайомий, пізнього неоліту, на 15 сотках худої глини, за триметровим парканом з поганого цегли, з розбитою дорогою і двогодинний пробкою в 30 км від Москви все ще в півтора рази вище , ніж вартість вілли високого рівня на узбережжі Адріатичного моря. А все тому, що інших будинків просто немає. Підмосков`ї позбавлене інфраструктури, звалища, села, поля і «елітні селища» перемішані, екологічні умови складні, стандарти забудови - від дивних до жахливих.

Відео: Куди рухається ринок нерухомості?

- Так, але у цій нерухомості все-таки є одна перевага перед віллою на море - до роботи добиратися ближче.

Криза не може тривати вічно, так що закономірне запитання: чого слід очікувати на етапі відновлення? Ми вважаємо, що на цей раз, як і під час фінансової кризи 2008-2009 років, сектор житлової нерухомості виявиться в авангарді економічного зростання. Фундаментальний попит в Росії залишається на високому рівні: на душу населення в країні припадає лише 24 кв. м житла (і Москва за цим показником поступається, скажімо, Санкт-Петербургу). В умовах відновлення економіки додаткова пропозиція, наявне зараз на ринку, зникне досить швидко, що призведе до швидкого перевищення попиту над пропозицією. У різних регіонах цей процес буде нерівномірним (так, найбільший надлишок пропозиції, судячи з усього, спостерігається в Підмосков`ї, тоді як сама Москва знаходиться в кінці цього списку, а Санкт-Петербург - приблизно посередині, хоча стрімко наближається до групи регіонів з надлишковою пропозицією) .

Що стосується сегменту комерційної нерухомості, то тут за темпами відновлення торгові центри обженуть офісні приміщення по ряду причин. По-перше, на ринку торговельної нерухомості надлишок пропозиції зараз трохи нижче. По-друге, йому на руку зіграє намір ритейлерів скористатися зростанням доходів і споживання, яке неминуче, на наш погляд (всупереч нинішньому повсюдного скептицизму рівень безробіття в Росії порівняно низький у зв`язку зі структурним дефіцитом робочої сили, а тому зростання зарплат і відновлення споживчого попиту рано чи пізно відновиться). Сегмент офісної нерухомості буде відставати від галузі в цілому, так само як і відновлення ставок оренди офісних приміщень. Втім, для готових до ризику і терплячих інвесторів можливості криються в появі на ринку високоякісних активів від власників, які зазнають фінансових труднощів, або банків, що бажають позбутися від непрофільних застав.

Коли «Спасибі, Вова» змінив Дімона біля штурвалу, ми зробили дійсно помітний сплеск продажів нерухомості. Багато з нас, які відкладали угоди «на потім» вирішили, що пора і закривали питання з придбанням.

Зараз ми розділилися на два табори - дачники і комерсанти. Дачники - ті, хто купував нерухомість для себе і періодично або постійно живуть на острові. Комерсанти - ті, хто купував нерухомість, працюючи у власних компаніях або представництвах.

Власники найдорожчої нерухомості Кіпру, самих розкішних вілл з вертолітними майданчиками, з будиночками для охорони і прислуги, приміщеннями для собачки розміром з мій будинок, є не бізнесмени, а депутати, колишні менти і кагебісти. При цьому в розмовах вони все чесні, коли все навкруги брали, вони - ніколи, білі і пухнасті, чисті, як сльоза. Цим людям криза, нові податки на нерухомість, як укус комарика дупи слона.

Що ж стосується продавців, то чим швидше вони приведуть ціну на свій об`єкт у відповідність з реаліями ринку, тим буде краще. Платоспроможний попит зараз зосереджений в сегменті готових об`єктів під ключ, ціни на які зафіксовані в рублях. Робіть висновки. Якщо ви сумніваєтеся в справедливої ринкової вартості свого об`єкта, попросіть ріелтора надати дані по продажах квартир / будинків з аналогічними характеристиками, які мали місце за останні один-два квартали. Не варто орієнтуватися на інтернет-джерела, вони містять інформацію про запитуваних цінах, які в поточній ситуації можуть в рази відрізнятися від реальних.