Як скласти договір оренди

Відео: Договір оренди квартири

Договір - це угода, що захищає права і інтереси сторін.

Договір між орендарем і господарем знятої квартири (кімнати, будинки) називається «договір найму» або договір оренди.

Орендар і господар є «сторонами договору». Крім орендаря в договорі вказують всіх, хто буде проживати в знятої квартирі.

Договір підписують у двох примірниках. По одному для кожної з «сторін».

Типовий - звичайний - «договір найму» (договір оренди житла) складається з декількох розділів:

1. Предмет договору;

2 - права і обов`язки сторін;

В оренду можуть бути передані земельні ділянки та інші відособлені природні об`єкти, підприємства й інші майнові комплекси, будівлі, споруди, обладнання, транспортні засоби та інші речі, які не втрачають своїх натуральних властивостей у процесі їх використання (неспоживна речі).

Право здачі майна в оренду належить його власнику. Орендодавцями можуть бути також особи, уповноважені законом або власником здавати майно в оренду.

Передача майна в оренду не є підставою для припинення або зміни прав третіх осіб на це майно.

Умови користування орендованим майном визначаються договором оренди, або відповідно до призначення майна.

Перехід прав та обов`язків до спадкоємця відбуваються в разі смерті громадянина, що орендує нерухоме майно. Його права і обов`язки за договором оренди переходять до спадкоємця, якщо законом або договором не передбачено інше. Орендодавець не має права відмовити такому спадкоємцю у вступі в договір на термін, що залишився його дії, за винятком випадку, коли укладення договору було обумовлене особистими якостями орендаря.

3. Обов`язки орендаря:

підтримувати майно в справному стані, проводити за свій рахунок поточний ремонт і нести витрати на утримання майна, якщо інше не встановлено законом або договором оренди;
орендар зобов`язаний у разі припинення договору оренди повернути орендодавцю майно в тому стані, в якому він його отримав, з урахуванням нормального зносу, або у стані, обумовленому договором.

Так, власник приміщення може в будь-який момент зажадати звільнення своїх площ. У той же час, орендодавець не зможе розраховувати на стягнення неустойки в разі невиконання орендарем своїх обов`язків за договором. Найбільш проблемний аспект - це опис предмета договору, тобто об`єкта нерухомості, який передається у тимчасове користування.

Інші істотні умови договору оренди

Термін оренди нерухомого майна (п.2 ст.610 ЦК). Як зазначалося вище, договір оренди може бути укладений на невизначений період часу, на термін менше одного року або на рік і більше.
Обов`язки сторін щодо проведення капітального ремонту та утримання об`єкта нерухомості в належному стані. Як правило, дане обтяження лягає на орендаря, особливо якщо мова йде про комерційну нерухомість. Однак ніщо не заважає закріпити обов`язок здійснювати поточний і капітальний ремонт за власником (орендодавцем, суборендарем) приміщення.
Страхування і охорона об`єкту нерухомості. Оскільки комерційні підприємства використовують приміщення як для торгівлі, так і для зберігання товарно-матеріальних цінностей, вказівка даного пункту в договорі бачиться доцільним.
Відповідальність сторін. Розмір неустойки, а також інших форм примусу до виконання зобов`язань необхідно відобразити в угоді. Це дозволить захистити права обох сторін в тих чи інших ситуаціях, наприклад, при достроковому розірванні договору.
Порядок врегулювання суперечок між сторонами угоди. Закріплення в тексті угоди вимоги про обов`язкове досудовому порядку подолання розбіжностей дає можливість уникнути виснажливих процесів.
Особливі умови. До них відносяться наслідки угоди при форс-мажорних обставинах, зміни законодавства, а також інших ситуаціях (загибель або значне пошкодження майна), при яких дотримання зобов`язань стає неможливим.

Відео: Договір оренди (суборенди) нежитлового приміщення

При необхідності, сторони можуть прописати інші додаткові умови - будь-які домовленості, які здадуться їм доречними. Єдина вимога полягає в тому, що вони не повинні суперечити нормам законодавства, а також положенням договору, що укладається. Додаткові умови охоплюють і правовідносини з іншими суб`єктами, на яких може побічно поширюватися угоду.

Помилки, що тягнуть недійсність договору оренди

Договір може бути визнаний неукладеним або недійсним і в інших випадках крім перерахованих вище, на яких слід зупинитися окремо.

Недотримання письмової форми (ч.1 ст.651 ЦК). Угода повинна бути підготовлено у вигляді єдиного документа в кількох копіях, які підписані обома сторонами угоди.
Відсутність державної реєстрації (ч.2 ст.651 ЦК). Якщо договір укладений на термін один рік і більше, то його необхідно зареєструвати в територіальному підрозділі Федеральної служби держ.реєстрацію.

На питанні коли потрібна державна реєстрація договору оренди, а коли ні, зупинимося більш детально.

Запорука успішної здачі квартири в оренду - адекватна ціна.

Найпростіший спосіб визначити суму орендної плати - дізнатися ситуацію на ринку найманого житла. Визначиться з щомісячною оплатою Ви можете самостійно, проаналізувавши газети з оголошеннями або сайти (інтернет-дошки оголошень).

Також можна скористатися калькулятором оцінки квартир для оренди. Зауважте, калькулятор показує лише приблизну вартість, тому кінцеву ціну визначаєте на основі багатьох факторів.

Основні фактори, що впливають на ціноутворення:

Розташування квартири: жвавий центр міста, тихий спальний район або зелений передмістя - у кожного району є свої плюси, але центр, зазвичай, коштує найдорожче.
Площа: чим вона більше, тим вище ціна оренди.
Стан квартири: свіжий, хороший ремонт - це не тільки привід підняти орендну плату, а й фактор, що позитивно впливає на швидкість знаходження мешканців.
Меблі і техніка в квартирі, що: Чим краще мебльована і технічно оснащена житло, тим вище її ціна.
Інфраструктура: розвиненість району, наявність у крокової доступності шкіл, спортивних клубів, дитячих садів і магазинів.
Транспортна доступність: якщо поряд є зупинки громадського транспорту, метро та зручні дорожні розв`язки, то це ще один привід підвищити ціну. Але врахуйте, що не всім подобається жити поруч із жвавою магістраллю.
про особу орендодавця і орендаря;
предмет договору (ознаки житлового приміщення, що дозволяють однозначно визначити, що саме здається в оренду);
розмір орендної плати (в принципі, її можна не вказувати, але тоді ви отримаєте не договір оренди / найму, а договір про безоплатне користування жилим приміщенням).

Структура договору оренди житла

Зрозуміло, тільки істотними умовами договору обмежуватися не повинен. Те, в якому вигляді повинен оформлятися такий договір, прямо в законі не вказано (за винятком, зрозуміло, випадків з вимогою обов`язкової письмової форми), проте на практиці склалися певні правила, що стосуються структури договору оренди житла.

Так, договір повинен містити наступні розділи:

Преамбула. Тут вказується найменування договору ( «Договір оренди житлового приміщення» або, що більш правильно з юридичної точки зору, «Договір найму житлового приміщення»), місце і дата його укладення, імена або назви (для юридичних осіб) сторін, а також їх скорочені найменування , які будуть вживатися далі по тексту договору.
Предмет договору. Тут має бути докладно охарактеризовано то житло, яке здається за договором. Чим повніше інформація, тим краще - тому в договорі слід вказувати не тільки адресу, але і площа приміщення, його кадастровий номер, а також підставу, що дає орендодавцеві право здавати це приміщення (право власності, договір оренди з правом на здачу квартири в суборенду і т . д.).
Розмір орендної плати.
Права та обов`язки сторін.
Відповідальність сторін.
Термін, на який укладається договір. При відсутності цього пункту договір буде вважатися укладеним на термін в 5 років. Цей же часовий проміжок визначений ст. 683 ГК РФ як максимальний термін договору найму житла.
Реквізити і підписи сторін. Тут потрібно описати боку якомога докладніше. Для громадян буде потрібно вказати паспортні дані та місце постійної реєстрації, для юридичних осіб - організаційно-правову форму, ІПН, ОГРН, БИК і інші банківські реквізити.

Зрозуміло, ця структура лише орієнтовна. За своїм бажанням сторони можуть включати туди і додаткові умови. Зокрема, організація, яка орендує житло для свого співробітника, може зажадати включити в договір пункт про нерозголошення змісту документа третім особам.

6) Орендар зобов`язується виправляти поломки торгового автомата виникли в ході експлуатації своєчасно і в максимально стислі терміни.

7) Орендар зобов`язаний на вимогу клієнтів і орендодавця надати сертифікати на продукцію, що реалізується через торговий автомат.

8) Орендодавець та орендар, а також треті особи (працівники орендодавця) не мають права змінювати місце торгового автомата, без попереднього узгодження з один одним.

Також в договорі можна врахувати такі пункти як обов`язок орендодавця не здавати місцем іншому оператору, автомати якого, реалізують ту ж продукцію, що й у першого орендодавця.

Договір комісії

Чим більше таких питань орендар сам собі поставить в кожній конкретній ситуації, тим краще.

Далі варто продумати пункти, які необхідно включити в договір здачі квартири в оренду, щоб застрахуватися від зазначених ризиків, наприклад:

1. Орендар сплачує авансом за наступний місяць проживання. Прострочення на термін більше 10 днів без узгодження з Орендодавцем тягне розірвання договору з вини Орендаря.

У відповідно до опису майном обома сторонами підписуються акти здачі-приймання квартири. Один такий документ заповнюється при укладенні договору оренди житла, а інший - при завершенні терміну дії договору і звільнення квартири колишнім наймачем.

Закон стоїть на сторожі інтересів сторін (з подробицями можете ознайомитися у Цивільному кодексі України, ч. 2, гл. 34 і ін.). Можна скласти і засвідчити договір оренди у нотаріуса (мито становить 1,5-2,5% від суми оплати за весь термін договору), потім зареєструвати його в Головному управлінні Федеральної реєстраційної служби по Санкт-Петербургу і Ленінградської області, на квартиру тоді буде накладено обтяження. Реєстрація договору - обов`язкова вимога при його укладанні терміном на рік і більше. За таким документом і власник не зможе вигнати орендаря, що виконує умови договору (зауважте, навіть в разі продажу квартири), і орендар не зможе ухилитися від своєчасної оплати, буде нести всю відповідальність за збереження житла та майна. Але мало хто вдається до такої практики.

Звичайно, договір, укладений в простій письмовій формі, без реєстрації, на термін 364 днів, теж має юридичну силу і доказовість - за умови, що він складений грамотно, з урахуванням всіх нюансів і підписаний належними особами.

червень

Липень

Серпень