Як оформити покупку земельної ділянки

"Електронний журнал "Азбука права", 05.04.2017

Для того щоб правильно оформити угоду купівлі-продажу земельної ділянки і зареєструвати перехід права власності на ділянку від продавця до покупця, необхідно переконатися, що продавець ділянки є його законним власником.

Для цього продавець повинен представити:

1. Свідоцтво про право власності на земельну ділянку, виданий до 15.07.2016, або виписку з Єдиного державного реєстру нерухомості (до 01.01.2017 - ЕГРП) (ч. 1 ст. 28 Закону від 13.07.2015 N 218-ФЗ- ч. 7 ст. 21 Закону від 03.07.2016 N 360-ФЗ).

Крім того, бажано додатково отримати виписку, яка міститиме відомості ЕГРН, безпосередньо перед підписанням договору купівлі-продажу земельної ділянки.

Як проводиться кадастровий облік?

Для проведення державного кадастрового обліку ділянок землі розроблена єдина методика, яка в повинна використовуватися на всій території РФ в обов`язковому порядку. Зацікавлені правовласники особисто, або через уповноважених осіб, подають заявки та правовстановлюючі документи в органи, що займаються веденням державного земельного кадастру. Додатково надаються документи про проведеному межування ділянок. Що стосується межування, то воно являє собою проведення робіт з визначення меж земельних ділянок на місцевості, з закріпленням певних меж спеціальними межовими знаками. Також, проводиться визначення координат меж, з занесенням їх в документацію. Роботи проводяться лише для тих земельних ділянок, які раніше не ставилися на кадастровий облік.

Купівля - продаж частини землі

Якщо ділянка вже поставлений на облік, а права на нього офіційно зареєстровані в юстиції, то він повинен мати кадастровий номер і офіційно визначені межі, позначені на кадастровому плані. Така ділянка можна продавати, міняти або дарувати без додаткового межування, але лише в тому випадку, якщо дії відбуваються з усім ділянкою, а не з його частиною. Якщо ж є необхідність продажу частини земельної ділянки, або поділу земельної ділянки, що знаходиться за документами у спільній власності, доведеться провести його додаткове межування. Кожна частина земельної ділянки при цьому повинна супроводжуватися однозначним описом. Після проведення межування кожна частина ставиться на окремий кадастровий облік, в результаті чого дається кілька кадастрових номерів для кожної ділянки, і ділиться земля вже не вважається єдиним цілим.

Утворюється кілька нових об`єктів нерухомості, якими і є діляться земельні ділянки. Право на володіння кожним новим ділянкою необхідно зареєструвати в державній установі, і тільки потім можна приступати до продажу.

Зазначу, що державний кадастровий облік повинен бути проведений протягом календарного місяця з моменту подачі встановлених документів. Після проведення обліку заявники отримують кадастрові плани (карти) земельних ділянок, засвідчені в законному порядку.

Оформлення угоди по купівлі землі є більш складним, ніж покупки квартири. Багато в чому це пояснюється тим, що випробовується явний недолік в кваліфікованих фахівцях, які вільно орієнтуються в чинних законодавчих актах різного рівня (федеральних, регіональних, а також місцевого значення).

Коли складаються документи при купівлі земельної ділянки особливу увагу треба приділити точності опису, а також з`ясувати чи відповідають розміри ділянки з його даними, зазначеними в державних відомствах. При здійсненні покупки землі необхідними є такі документи:

1. Кадастровий паспорт. У цьому документі вказується:
   
2. адреса, де розташована земельна ділянка,
3. площа ділянки,
4. маркування кордонів,
5. опис ділянки,
6. відомості про те, до якої категорії належать землі,
7. можливість їх законного використання,
8. якісні та економічні характеристики об`єкта,
9. наявність на ділянці об`єктів нерухомості.

- встановлюють право продавця викупити земельну ділянку назад;

Всі перераховані документи (особливо, правовстановлюючі) повинні бути в обов`язковому порядку оформлені і, безумовно, зареєстровані (попросіть показати Вам оригінал).

Залежно від категорії земель та підстав на право власності, список документів може дещо відрізнятися.

Документи на землю з будівлями.

• посвідчення особи учасника угоди, або представника учасника
• заяву про реєстрацію прав на землю
• довіреність на представника власника, завірена нотаріусом
• підтвердження оплати держмита
• продавець для відчуження майна надає оригінали правовстановлюючих документів
• оригінал і копія плану БТІ
• кадастровий план земельної ділянки, надається в електронному вигляді договір про купівлю-продаж
• виписка з будинкової книги, щоб підтвердилися відомості про те, хто проживає в будинку (якщо ділянка продається разом з житловою нерухомістю)

Перехід права власності від продавця до покупця оформляється простіше.

Дані умови відносяться також до укладення договору міни земельної ділянки.

Іноді нерухомість продають зі значною заборгованістю по комунальним та (або) податкових платежів. Тому перед покупкою дачної ділянки юристи настійно рекомендують запитувати у продавця документи про відсутність заборгованості. Це може бути довідка голови СНТ або довідки обслуговуючих організацій, а також квитанції про сплату податку. В іншому випадку заборгованість доведеться погашати вам, а в багатьох випадках вона може бути дуже великий.

5. А чоловік (а) проти!

Для цього проводиться перевірка юридичної чистоти об`єкта, що купується:

• Збирається вся необхідна інформація про те, кому і на якому праві раніше належала земельна ділянка (перевірка ланцюжка власників).
• Які операції проводилися з земельною ділянкою (перевірка законності даних угод).
• Кому і на якому праві належить земельна ділянка в даний час (аналіз законності виникнення права власності).

Крім того, в рамках перевірки виявляють:

• відомості про проведення межування земельної ділянки-
  
• існуючі обмеження та обтяження права користування земельною участком-
  
• існуючі судові суперечки, об`єктом яких виступав земельну ділянка-
  
• існуючі претензії і домагання третіх осіб щодо земельної ділянки-
  
• склад земель земельного ділянки-
  
• наявність об`єктів нерухомості на земельній участке-
  
• ведення на земельній ділянці будь-якої господарської діяльності.

Віктор Кац:
- Особливу увагу необхідно при угодах з успадкованою нерухомістю - ким, коли, чи правильно оформлено, що не оскаржене право успадкування. Якщо одна зі сторін укладає угоду за дорученням, треба перевірити цей документ: термін дії, чи жива людина, який її видав, не відкликана довіреність та інше. Зрозуміло, дійсно якісно таку роботу зможе виконати ріелтор або юрист. Правда, якщо покупець зіткнувся з недобросовісністю в чистому вигляді - з підробкою документів з метою шахрайства, то в цьому випадку підроблені документи може відрізнити від справжніх тільки експерт. Тут може не допомогти ні нотаріус, ні юрист.

* Докладно про правовстановлюючих документах розказано в раніше опублікованій статті «Як самостійно провести експертизу юридичної чистоти земельної ділянки»