Купівля квартири знаходиться в заставі

Купівля квартири, що знаходиться в заставі у банку, ситуація поширена і навіть відзначається, що такі квартири на ринку нерухомості користуються попитом. Часто це квартири в новобудовах, в хорошому технічному стані і не потребують капітальних вкладень. Історія такої квартири «прозора», документи були перевірені банком, оціночної і страховою компаніями. Про те, як купити таку квартиру, розповідає нотаріус з Санкт-ПетербургаАлексей Комаров. 

Отримайте згоду банку

Визначаємо бюджет на квартиру

Існує поширена помилка, що квартиру, що знаходиться в заставі, можна купити за гроші. На ділі випадки, коли позичальник потрапляє у важку життєву ситуацію і готовий продати нерухомість суттєво нижчою за ринкову ціну, трапляються досить рідко. По думках ріелторів, в середньому, заставне житло трохи дешевше, але не варто очікувати суму на порядок нижче. Реальна економія, на яку може розраховувати покупець, - близько 20% від вартості подібної квартири без обтяження. Однак цей варіант може бути гарною підмогою, коли на квартиру мрії не вистачає зовсім трохи.

Бюджет майбутньої покупки краще планувати за звичайним принципом. Для початку визначте, скільки грошей ви готові витратити на житло. До максимальної суми можна додати 20 - 30% і прийняти цю цифру за відправну точку. Відштовхуйтеся від неї, коли будете вибирати характеристики майбутньої квартири. Ціни на вторинну нерухомість складаються з ряду показників, які можна проаналізувати за допомогою різних аналітичних ресурсів і онлайн калькуляторів. Основні параметри, які вплинуть на вартість квартири: розташування і тип будинку, метраж, кількість кімнат. Розраховуючи на покупку житла, яке перебуває в заставі, ви можете дозволити собі привабливий варіант за більш доступними цінами. Однак спочатку краще скласти уявлення про рівень цін на схожі пропозиції. У цьому вам допоможе пошук по параметрам в базі нерухомості ГдеЕтотДом.РУ

Мал. Форма пошуку нерухомості на порталі ГдеЕтотДом.РУ

дія 2

Сайт «Місце під Сонцем: огляд ринку нерухомості» пропонує розглянути два найпопулярніших варіанти операцій продажу заставної нерухомості.

Продаж квартири, що знаходиться в заставі у банку, третій особі

  У тому випадку, якщо для придбання квартири ви плануєте скористатися кредитом, можлива чи перекуповування кредитних зобов`язань продавця, і тоді вам потрібно буде переоформити кредит на себе, або оформлення кредиту в іншому банку. Для цього вам буде потрібно зібрати пакет стандартних документів, у відповідність до вимог банку, і дочекатися схвалення вашої кандидатури на отримання кредиту. З отриманих кредитних коштів ви можете оплатити решту суми по кредиту продавця, а потім оформити іпотеку на звільнену з-під застави квартиру, якщо вас не влаштовують умови кредитування в банку позичальника. Інший варіант це оформлення не іпотечного, а споживчого кредиту. Тоді з купується вами квартири будуть зняті всі заставні зобов`язання.

Відео: Квартира під заставою у банку чи можна її продати?

  Які ризики можуть виникнути при покупці іпотечної квартири?

купувати безпечно

Як вважає заступник начальника управління продажів Міського іпотечного банку Павло Комолов, купувати закладені квартири не тільки не небезпечно, але навпаки більш безпечно. Чому? Та тому що вони були перевірені не тільки банком, але і страховою компанією. Спробуємо на спрощеному прикладі пояснити, як відбувається така угода.

• Повне погашення вартості квартири;
• Зміна позичальника в іпотечному договорі.

Погашення кредиту

Повна виплата кредиту є найпростішим способом продажу квартири. Ідеальним варіантом для продавця стане ситуація, якщо знайдеться покупець, що володіє грошовими коштами в сумі, достатній для покриття всієї заборгованості. В такому випадку покупець вносить авансом всі гроші, необхідні для виплати кредиту, а банк готує документи, що засвідчують зняття іпотеки з продавця. Продавець, отримавши ці документи на руки, вже може здійснювати подальші операції з продажу квартири: підписати з покупцем договір купівлі-продажу або договір пайової участі, в залежності від того, яка квартира продається.

Звичайно, даний варіант дуже зручний продавцеві житлової нерухомості, але для покупця він надає певний ризик. Адже документи про зняття іпотеки можуть готуватися банком протягом двох або трьох місяців після виплати грошей за кредитом. При цьому покупець не має ніяких майнових прав на придбану квартиру, і тому залишається незахищеним від будь-якого шахрайства. Чи не поліпшать настрій покупця і можливі складнощі зі зняттям застави або відмову державних органів від реєстрації угоди.

01
Ризик покупки або продажу квартири є в обох сторін при будь-яких угодах, тому що одна зі сторін може не виконати умови договору і вже тим більше усних домовленостей. Нижче перерахую тільки основні ризики сторін.

• Продавець просить у покупця внести аванс рівний розміру заборгованості перед банком. Є й інші схеми, але сенс один! Є ризик у покупця, що погасивши борг по кредиту, продавець не продасть квартиру покупцеві. Розмір аванс становить зазвичай 30 000 - 50 000 руб. Використовуйте схему, яку я описав вище. 
• Покупець здійснює погашення кредиту через акредитивний рахунок банку, головне, щоб в процесі реєстрації документів не відібрали у банку ліцензію. Звичайно, це мало ймовірно, але в Росії всяке буває. Такі випадки стосуються маловідомих банків.
• Дуже часто мені пишуть відвідувачі сайту, що не можуть дочекатися передачі квартири або виписки з квартири сім`ї колишнього власника. Моя порада: завжди вказуйте в договорі купівлі-продажу квартири термін передачі в календарних днях з моменту реєстрації переходу права. Вимагайте виписки з квартири всіх зареєстрованих осіб до вчинення правочину, якщо це неможливо вказуйте термін юридичної звільнення квартири (зазвичай 14 календарних днів). 
• Залучайте на реєстрацію всієї угоди незалежні компанії (юр. Особи), які спеціалізуються на реєстрації угод (можете уточнити у менеджера банку, або у місцевих ріелторів). Або подавайте документи особисто. Але нехай складуть договір купівлі-продажу професіонали юристи, які займаються реєстрацією документів в Росреестра. Є ризик отримати в Росреестра припинення реєстрації (на 1 міс.), Якщо буде неповний комплект документів або допущена помилка в документах. 
• Якщо розрахунок проводиться через сейфовую осередок, то термін оренди комірки вказуйте щонайменше місяць. Є ризик, що оренда закінчиться ще до того, як продавець матиме на руках необхідний пакет документів, щоб мати допуск до сейфу.
• Під час реєстрації документів ключі від осередку зазвичай зберігається у покупця, після реєстрації, ключі обмінюються на розписку від продавця. Якщо ви віддасте ключі продавцеві раніше ніж треба, є ризик, що він Вам не віддасть розписку про отримання грошових коштів, але гроші з осередку отримає. Акредитивний рахунок вирішує цю проблему.

02
У кожній угоді є свій ризик, все залежить від умов угоди. Перед проведенням операції, рекомендую проконсультуватися у професіоналів.

Скільки коштує заставна квартира

На що варто звернути увагу при покупці квартири з обтяженням іпотекою?

Квартира перебувала в іпотеці. Кредит був виплачений, нова власниця квартири радісно потирає руки, але з`ясувалося, що на черзі стоять ще 3 кредитора, яким колишній власник квартири повинен немаленькі суми.

Чегодаєва Олена Олександрівна

Каржавін Сергій Сергійович

Сиваєв Андрій Борисович

Леонтьєв Сергій Михайлович

Купуючи житло, яке перебуває в заставі, пам`ятайте, що тільки досвідчені фахівці зможуть провести кваліфіковану
юридичну перевірку іпотечного житла, щоб захистити вас від неприємностей.