Як самостійно перевірити квартиру при покупці

Самостійна перевірка юридичної чистоти квартири.

Як ми вже раніше говорили, перевірка юридичної чистоти квартири включає в себе:

1. Перевірка об`єкта нерухомості в УФСРКК по м Москві (або іншому суб`єкту Федерації).

2. Перевірка на можливу наявність прав на нерухомість раніше проживали в ній громадян і вибули з неї.

3. Перевірка на наявність зареєстрованих (прописаних) громадян в даній квартирі.

Відео: Алгоритм покупки і оформлення квартири

Припустимо, ви знайшли квартиру, яка вас повністю влаштовує. Насамперед треба з`ясувати, на підставі яких документів виникло право власності продавця. У більшості випадків, власники житлової нерухомості мають на руках договори купівлі-продажу, міни, дарування, свідоцтва про право на спадщину. Також можна зустріти людину з таким досить рідкісним документом, як вступило в законну силу рішення суду. Ще вам можуть пред`явити договір ренти.

Бажано поглянути на документи своїми очима, потримати їх в руках, щоб переконатися, що на паперах немає слідів підчисток і інших фальсифікацій. Там можуть бути виправлення, однак вони обов`язково повинні бути завірені підписами всіх осіб, які підписували договір. Якщо при цьому був присутній нотаріус, виправлення повинні бути завірені його підписом і печаткою.

Якщо покупець не знав або не міг знати, що продавець не
мав права відчужувати квартиру, то він вважається добросовісним набувачем
згідно зі статтею 302 ЦК РФ. Згідно з тією ж статтею власник має право
зажадати у покупця повернути квартиру, якщо вона вибула з його володіння
поза його волею. Якщо вона не вибула з його володіння проти його волі, то
власник повинен довести недобросовісність дій покупця. В свою
чергу, покупець повинен довести, що він є добросовісним
набувачем посиланням на те, що він придбав житло у особи з зареєстрованим
правом власності відповідно до п.2 федерального закону про реєстрацію прав на нерухомість.

Покупець не буде визнаний добросовісним набувачем,
якщо до моменту здійснення операції на квартиру претендували треті особи і їх
претензії були визнані правомірними (відповідно до п.24 постанови Пленуму ВАС
РФ №8)

Відео: Як перевірити квартиру перед покупкою: які документи необхідні при купівлі

Про те, як можна виписатися з квартири читайте тут.

Як перевірити юридичну чистоту квартири і інші правові нюанси

На жаль, як показує практика, на сто відсотків переконатися в юридичній чистоті квартири неможливо. Однак певні заходи для її перевірки зробити все-таки потрібно: сходити з продавцем в БТІ, паспортний стіл і ЖЕК за відповідними довідками, отримати виписку з будинкової книги. Крім того, потрібно перевірити відсутність заборгованості по комунальних платежах і деякі інші моменти.

Агентства з нерухомості, які займаються супроводом угоди купівлі-продажу житлового приміщення, зазвичай перевіряють такі відомості:

Перевірити борги по комунальних платежах

При покупці квартири може виявитися, що вона з боргами. Звичайно, такі борги повинні оплачувати колишні господарі. Однак судові позови будуть приходити на ім`я нового власника. Може виявитися, що поточна оплата буде зарахована в рахунок боргів і тоді боржником виявиться покупець. Можливо, що комунальники відключать світло, газ, воду і т.п. Таких наслідків можна уникнути, розібравшись з наявністю такого «приданого».

Для цього потрібно:

• запитати у продавця довідки з ЖЕКу, Еріці про відсутність заборгованості
• подивитися платіжні квитки за останній рік
• поцікавитися у працівників ЖЕУ, ТСЖ про наявність заборгованості за квартиру
• передбачити в договорі купівлі-продажу пункт, в якому буде сказано, що продавець сплатив всі комунальні платежі і в разі заборгованості несе особисту відповідальність

Перевіряємо законність перепланування

Квартира може перепланувати або переобладнуватися (установка додаткових великих електро-, газо-, гідроагрегатів або переміщення інженерних і комунікаційних мереж). Не завжди такі зміни узаконюються. Тому при огляді квартири звірте технічний план з фактичної обстановкою. Краще викличете працівника БТІ і зробіть це разом з ним.

Зверніть увагу, що в технічному паспорті вже може стояти штамп про неузгодженість перепланування, тому детальніше вивчайте цей документ.

Майте на увазі, якщо квартира буде придбана без узаконеної перепланування, то Вас можуть змусити через суд відновити колишній вигляд квартири, а це великі витрати.

Як правильно оформити покупку квартири

Коли квартира перевірена, можна дати свою згоду на укладення угоди і готуватися до її реєстрації. Зазвичай ця процедура складається з наступних кроків:

• укладання попереднього договору, видача авансу або завдатку
• підготовка всіх документів до реєстрації
• здача документів в рег.управленіе і розрахунки за квартиру
• отримання свідоцтва про власність і документів на житло

Укладення попереднього договору, передача авансу, завдатку

Також важливо знати, чи були коли небудь порушені права неповнолітніх при приватизації житла. Якщо нинішній власник є вже не першим власником житла, то існує ймовірність того, що в минулому, при передачі прав на майно, були порушені права неповнолітніх, а отже, придбання квартири може нести певні наслідки.

Для того, щоб дізнатися про це, вам буде потрібно розширена виписка з будинкової книги, яка надається платно. В даному документі будуть вказані всі громадяни, які колись були прописані в квартирі, а також дані про них. Тому обов`язково перевірте, хто був прописаний в квартирі на момент її приватизації і який був вік цих громадян. Зауважте, що якщо серед зареєстрованих були неповнолітні, то вони також повинні брати участь в приватизації. Якщо цього проведено не було, то вони можуть спробувати визнати вашу угоду недійсною. Тому, щоб уникнути таких ситуацій, в разі виявлення потенційних претендентів на право власності, попросіть їх написати заяву про відмову на право власності, завірене нотаріусом.

Можливі претенденти на право власності

Квартири, оформлені у власність на підставі судових рішень, вважаються невдалими для придбання. Наявність спору при отриманні прав на нерухомість має на увазі можливість ускладнень через скасування рішення суду. Тому від покупки такої квартири краще утриматися.

Укладення угоди

І покупець, і продавець зазвичай один одному не довіряють. При передачі грошей в момент нотаріального оформлення, ризику піддається покупець - квартира може бути напередодні передана в заставу або продана. Якщо гроші передаються після нотаріального оформлення, ризикує продавець - покупець може зареєструвати угоду, нічого не заплативши продавцю.

Щоб уникнути подібних ситуацій, рекомендується на деякий час залишити гроші в банку якому довіряють обидві сторони. У банку для цієї мети відкривають спеціальний депозитний рахунок. При цьому продавець отримає гроші тільки після пред`явлення доказів того, що угода відбулася.

. До моменту укладення договору купівлі-продажу сторонам необхідно досягти згоди з усіх питань. Угода може бути закрита протягом одного дня: підписується договір купівлі-продажу, в банку укладається договір про оренду осередку. Після цього необхідно подати в Росреестр пакет документів для реєстрації переходу права власності.Для підтвердження серйозності своїх намірів покупець нерідко вносить авансЯкщо перевірка показала чистоту квартири, покупець може приступати до підготовки угоди.

Успадковувати квартира. У квартири, яка дісталася власнику у спадок теж може бути не все гладко в плані прав третіх осіб. Справа в тому, що держава не шукає у нас спадкоємців, хто заявив свої права протягом півроку, той у спадок і вступає. Але якщо протягом 3-х років знайдуться люди, які на цей спадок (в даному випадку, на квартиру) мали повне право, і заявлять свої права, то всі угоди з квартирою будуть визнані недійсними. Крім того, деяким родичам обов`язково повинна дістатися частина спадку: це старі батьки померлого, його неповнолітні діти та / або підопічні. Вищевказаним особам частка в спадщині належить, навіть якщо квартира була заповідана комусь іншому.

Так що потрібно перевірити у такої квартири? В першу чергу, відкривалося чи спадкову справу нотаріусом. Взагалі, воно обов`язково повинно було відкриватися. Так що варто сходити до нотаріуса, який його вів, і отримати виписку. Якщо там буде чітко вказано, що інші відомі спадкоємці, які могли б претендувати на квартиру, що купується, відмовилися від спадщини, то можна зітхнути вільно. Втім, частка ймовірності, що хтось з`явиться, все ж залишається. Взагалі краще не зв`язуватися з житлом, власник якого помер менш 3-х років тому.

Нотаріальне згода не потрібна, якщо у подружжя укладено шлюбний договір, в якому зазначено роздільне майно і роздільні доходи подружжя.

Добросовісний продавець перш, ніж продати квартиру, є зобов`язаним погасити всі заборгованості по комунальних платежах (газ, світло, вода), за телефон, домофон, інтернет і т.п.

Попросіть продавця надати довідки з кожної організації про відсутність заборгованостей аж до останнього місяця. А краще бути присутнім в момент отримання продавцем даних довідок. Адже якщо буде куплена квартиру з боргами по комунальних платежах, працівники ЖЕКу НЕ будуть розбиратися чиї вони, тому часто починають вимагати їх з нового власника. Хоч ці вимоги не законні, але нервів нових власником можуть добряче попсувати.

Якщо ж продавець не має можливість оплатити заборгованості, він зобов`язаний попередити про це покупців і обидві сторони повинні вирішити, яким чином їх оплатити. Борги може оплатити і покупець в рахунок вартості квартири, що купується. Для цього потрібно укласти письмову угоду у формі завдатку, де буде вказано, що передоплата йде в рахунок погашення боргів.

УВАГА! Якщо продавець покрив все заборгованості по квартирі, то в договорі купівлі-продажу має бути це вказано. І в разі появи будь-яких боргів по квартирі після покупки, то оплатити їх повинен буде колишній господар (продавець).

8-913-026-28-59