Як продати квартиру з обтяженням

Квартира з обтяженням - що це значить? Чи можливо продати житло з прописаним людиною або з обтяженням іпотекою, і як виконується продаж з обтяженням на користь продавця?

Відео: Продати квартиру з обтяженням не проблема 02 03 2014

Квартира з обтяженням - це житло з певними обмеженнями, які не дозволяють в повній мірі їм розпоряджатися. Обтяженням може бути арешт нерухомості банком, заставу в формі квартири, невиплачена іпотека, наявність інших прописаних осіб. Продаж житла з обтяженням - це процедура купівлі-продажу, ускладнена рядом нюансів.

Познайомимося докладніше з усіма можливими схемами і порядком дій в кожному з варіантів.

Погашення кредиту перед продажем квартири

Логіка цього способу дуже прозора: перешкодою для продажу є іпотека - значить, її потрібно закрити. А коли не стане боргу, то знімуть і заборона на відчуження. Проблема вирішена, ви можете продати квартиру і купити іншу в іпотеку або з використанням особистих коштів.

Залишається головне питання: де взяти гроші на погашення кредиту? Адже квартира ще не продана.

У взяла житло в кредит сім`ї в запасі таких грошей зазвичай немає - інакше, навіщо було взагалі переплачувати за іпотеку.

Добре, коли є родичі або друзі, які займуть потрібну суму грошей на кілька днів (час, потрібний на погашення, виведення нерухомості з іпотеки, оформлення купівлі-продажу і отримання оплати від покупця). Але як бути, якщо їх немає?

Іноді такий «чарівною паличкою» погоджується виступити покупець житла. Якщо він дійсно зацікавлений саме в вашому реченні (наприклад, хоче жити в вашому районі і будинку, або покупець мотивований зниженою ціною), можливо, він буде готовий піти на ризик.

Продаж іпотечної квартири потрібно починати з отримання згоди банку.

Система продажу обтяженої квартири складніше, ніж складання звичайної купівлі-продажу. Є два варіанти здійснення угод, які відрізняються принциповим моментом, що полягає в моменті і умовах зняття застави з квартири - до або після переходу прав власності на квартиру в руки покупця.

Відео: Розрахунки на ринку житла: покупка «іпотечної» квартири

Іпотека (застава)

У більшості випадків квартира знаходиться в заставі у банку: або вона набувається за програмою іпотечного кредитування, або власник заклав квартиру для того, щоб отримати у банку велику суму грошей. Продати таку квартиру цілком можливо, потрібно лише отримати згоду заставодержателя. Банки охоче дають таку згоду - по суті, їм все одно, хто саме поверне їм гроші.

В даному випадку події можуть розвиватися за кількома схемами, що залежать від конкретної ситуації і домовленостей між учасниками угоди, серед яких: продавець квартири, покупець і заставодержатель.

Тепер більш детально про процедуру укладення договору.

Іпотека - це обтяження. Для того щоб це обтяження зняти, сторони підписують попередній договір (угоду), відповідно до якого покупець сплачує решту іпотеки.

Дана угода засвідчується нотаріусом. Після того, як іпотека буде сплачена, сторони укладають договір купівлі-продажу. Банк видає відповідні документи про оплату іпотеки. Далі процедура з продажу квартири проходить в звичайному порядку.

Після виконання умов, пов`язаних з обтяженням, обмеження на користування нерухомістю можуть бути повністю зняті. Процес зняття обтяження проходить або в судовому порядку, або за згодою заставодержателя. У випадку з іпотекою після погашення кредиту потрібно звернутися в органи державної реєстрації права з наступним пакетом документів:

• заяви заставодавця і заставодержателя;
• заяви власника заставної;
• заставна з відміткою про погашення зобов`язань повному обсязі або рішення арбітражного суду про припинення іпотеки.

Далі вам потрібно знайти покупця, який погодиться придбати квартиру з обтяженням. Як вже було сказано, це можна зробити, виставляючи її на продаж за більш привабливою ціною, ніж ті, які є на ринку. Після того, як покупець буде знайдений, вам знову доведеться звернутися в банк, поставити його до відома про те, у якого саме нотаріуса ви будете проводити операцію, а також надати повний пакет документів по покупцеві, головними з яких будуть ті, які підтверджують його платоспроможність і фінансове благополуччя. Після того, як банк дає свою згоду, ви продаєте квартиру з обтяженням і обов`язки перед банком переоформляються на нового власника квартири

Відповідно до Житлового Кодексу для того, щоб знятися з реєстрації, люди самі повинні звернутися в паспортний стіл, а якщо прийти в паспортний стіл особисто вони з якихось причин не можуть або не хочуть, то виселити їх можна буде тільки через суд. Є ще одне АЛЕ: якщо в договорі купівлі-продажу, який підписує покупець, написано, що такі-то громадяни зберігають право користування даною квартирою, то виписати їх через суд буде неможливо.

Сервітут - обтяження земельної ділянки.

Тому перед тим, як підписувати договір купівлі-продажу, бажано переконатися в тому, що відсутні будь-які перешкоди проведенню операції, зняті всі обтяження та виписані всі мешканці, які згодом могли б претендувати на проживання, а то і на частку в квартирі.

висновок

Розглядаючи переваги і недоліки операцій з «проблемною» нерухомістю, фахівці RealtyPress.ru хотіли б ще раз підкреслити, що будь-які вигоди повинні бути підкріплені надійним захистом інтересів потенційного покупця. Такий захист може забезпечити максимальну увагу до всіх аспектів, про існування яких сам покупець може навіть не здогадуватися.

Ще одним поширеним видом обтяження є арешт, накладений на квартиру. Він найбільш важкий, ніж іпотека. Перш, ніж продати таку нерухомість, необхідно зняти арешт. Зробити це можна через органи, якими він був накладений. Для цього, необхідно усунути причини, за якими квартира була обтяжена. Однак не завжди є можливим це зробити. Бувають випадки, коли суд вимагає велику суму грошей за зняття арешту, якій у боржника немає. У цьому випадку продаж квартири може відбутися тільки через торги, шляхом проходження довгих і складних процедур. У будь-якому випадку, бажаючи продати обтяжену квартиру, необхідно звернутися в правоохоронні органи для з`ясування способів зняття арешту.