Податок з продажу квартири

Обов`язок декларування доходів від продажу майна

^ На початок сторінки

При продажу будь-якого майна, що перебуває у власності фізичної особи менше 3 років,
сума, отримана від такого продажу, утворює дохід, оподатковуваний податком на доходи фізичних осіб.

«Зміни стосуються двох основних моментів, - коментує керівник податкової практики ТОВ« Юридичне бюро «АРБІКОН» Ольга Пасинкова. - Перше - звільняються від оподаткування операції з продажу єдиних житлових приміщень. Друге - змінюється порядок визначення податкової бази при продажу житлового майна ».

Якщо проект буде прийнятий у викладеному вигляді, від оподаткування виявиться звільнений дохід, отриманий від продажу єдиного житла.

Крім власників єдиною нерухомості звільнити від сплати податку збираються тих, для кого продається квартира була єдиною за рік (або менше) з моменту покупки іншого жилого приміщення. «Ймовірно, зроблено це для тих випадків, коли людина спочатку купує нову квартиру і тільки потім продає раніше належала йому нерухомість. При цьому такі доходи будуть звільнені від оподаткування незалежно від терміну володіння єдиним житловим приміщенням на праві власності », - пояснює Ольга Пасинкова.

Це унеможливить розповсюджену сьогодні практику заниження офіційної вартості продажу, при якій продавець, який володіє нерухомістю менше трьох років, для того щоб не платити податок, вказує в документах суму продажу, рівну 1 млн рублів (розміром податкового вирахування, з якого не сплачується податок). Після вступу в силу змін зробити цього буде вже не можна. Починаючи з цього моменту ціна, з якої буде сплачуватися податок, не може бути менше 70% від кадастрової вартості нерухомості.

«Закон передбачає визначати податкову базу, рівну кадастрової вартості об`єкта, помноженої на коефіцієнт 0,7, в разі, якщо продажна ціна даного об`єкта буде менш розрахованої таким чином суми, - розповідає Ольга Пасинкова. - Якщо офіційна зазначена в договорі ціна продажу менше, ніж ця сума, то податок буде розраховуватися за цією формулою. Наприклад, при кадастрової вартості квартири, що дорівнює 4 мільйонам рублів, податок буде розраховуватися виходячи із суми 2,8 мільйона рублів ».

При цьому суб`єктам Федерації надано право знижувати цей коефіцієнт. На місцевому рівні може бути передбачено, що розрахунок податку відбуватиметься, наприклад, в розмірі 50% від кадастрової вартості об`єкта (коефіцієнт 0,5).

В іншому всі існуючі раніше в законі положення збережені. Так, незалежно від того, скільки коштує квартира, при її продажу власники вправі скористатися податковим вирахуванням у розмірі 1 млн рублів від її ціни, з якого не сплачується податок на доходи фізичних осіб. Іншими словами, якщо власник продав квартиру за 4 млн рублів і при цьому він використовує податкові відрахування, оподатковуваний дохід розраховується від суми в 3 млн рублів. Таким чином сума податку, що підлягає сплаті, складе (4 000 000-1 000 000) * 13% = 390 000 рублів.

Якщо власник продав квартиру за 3 млн рублів, а кілька років тому купив її за ту ж суму, і у нього є документи, що підтверджують цей факт, він зможе зменшити дохід на суму раніше понесених витрат. Так як в даному випадку доходу їм отримано не було, тобто власник нічого не заробив при продажу цього майна, податок йому платити не доведеться.

• Зміна часткової власності між подружжям. Тобто якщо маючи частки в загальній квартирі більше трьох років, перед вчиненням купівлі-продажу чоловік продає свою частку дружині, то така зміна в терміні власності ні як не відбивається на податок. Чоловік в будь-якому випадку звільнений від виплати, а дружина скористається цією пільгою.

Відео: Взаємозалік або Як НЕ платити податки при продажу та купівлі нерухомості

У разі якщо у нерухомого майна декілька власників, сплата податку здійснюється пропорційно часткам. Наприклад, у одного власника 2/3, а в іншого 1/3 майна, тоді відрахування буде надаватися 666,66 тис. Руб. першого і 333,33 тис. руб. другого. Тобто дана сума буде вирахувана із загального доходу і не підлягає оподаткуванню.

У разі спільної сумісної власності, власники мають право домовитися між собою і відмовитися від податкового вирахування при продажу квартири на користь другої особи. Закріпити своє право слід письмовою заявою до податкової інспекції.

ПДФО - це абревіатура. У народі цей податок називають «прибутковим». Цей податок є свого роду платою державі за те, що він «дозволило» фізичній особі отримати дохід.

Те ж саме стосується і юридичних осіб, тільки вона сплачують податок на прибуток.

Порядок сплати прибуткового податку регулюється гл. 23 НК РФ, а податок на прибуток юридичних осіб - гл. 25 НК РФ.

У податку на доходи фізичних осіб, як і будь-якого іншого податку, є свої особливості. Їх необхідно знати, хто вирішив продати квартиру, яка знаходиться у власності менше 3-ох років.

Податок для нерезидентів

Нерезиденти теж можуть володіти квартирою на праві власності в нашій країні. І їм також потрібно сплачувати податок на доходи.

Відео: Як не влетіти на ПОДАТОК і ШТРАФ з 01.01.2016 при продажу нерухомості. Зміни - 217 НК, ФЗ 382

Згідно з положеннями НК РФ, доходи нерезидентів нашої країни оподатковуються за ставкою 30% від суми доходу, отриманого від продажу квартири. І якщо резиденти можуть зменшити цю суму на 1 млн. Рублів, то нерезиденти не можуть.

Сплачувати прибутковий податок нерезиденти маємо за законодавством нашої країни, так як штраф і пені нараховуються так.

1. Квартира коштує 990 000 руб. (Праву власності - менше 3-х років). Власник від податку звільнений - житло можна сміливо продавати.
2. Квартира коштує 3400000 (праву власності - менше 3-х років). Податок: 3400000 мінус 1 млн рублів (прим. - податкове вирахування) = 2400000. З даної суми і сплачується 13-відсотковий податок, рівний в цьому випадку 312000 р.
3. Квартира коштує 1000000 руб. (Праву власності - менше 3-х років). Податок: 1000000 мінус 1000000 крб. (Відрахування) = 0. Платити податок не треба.

Кілька власників - як продавати?

При реалізації житла, право власності на яке ділять між собою кілька громадян (власників), податкове вирахування, що дорівнює 1-му млн руб. ділиться пропорційно на всіх. Дане правило поширюється виключно на ті випадки, коли житло реалізується єдиним об`єктом за єдиним договором купівлі-продажу (а не різним покупцям за різними договорами). При продажу кожної окремої частки власників окремим покупцям за окремими договорами право на відрахування в 1 млн рублів є у кожного власника (ідеальний варіант - поділ особових рахунків до продажу житла).

Розберемо це на прикладі.

Ви продаєте нерухомість за 3 мільйони 500 тисяч рублів, при цьому рік тому ви її придбали за 3 мільйони 100 тисяч рублів і зробили в ній ремонт на 200 тисяч рублів.

Разом: 3500 - 3100 - 200 = 200 неоподатковуваних мінімумів доходів громадян. Саме ця сума буде обкладатися податком. Якщо сума витрат перевищує суму доходів, то ви звільняєтесь від сплати податків.

З`ясовуючи, яким оподатковується продаж квартири, можна дізнатися про таких случаях:

• Майновий вирахування, що дозволяє зменшити дохід на 1 мільйон рублів;
• Розрахунок «дохід-витрата», що дозволяє враховувати понесений витрати, пов`язані з цим об`єктом;

Не варто забувати, що продавши квартиру, якою володів менше ніж 3 роки, продавець зобов`язаний подати до податкової інспекції декларацію за формою 3-ПДФО. Потрібно чи ні сплачувати податок - значення не має. Якщо продавець не надасть таку декларацію, то це тягне за собою накладення на нього штрафу з боку податківців. Якщо декларація з податку була вчасно подана, то, згідно з п. 1 ст. 119 НК РФ, платник податків повинен буде заплатити штраф у розмірі 5% від суми податку за кожний місяць прострочення, в тому числі і неповний. Але встановлені обмеження - не більше 30% від суми, яка повинна бути вказана в декларації, і не менше 1 000 руб.

Якщо квартира знаходиться у власності більше ніж 5 років, то майнове відрахування надається на повну вартість квартири (подп. 1 п. 2 ст. 220 НК РФ). Тобто власник квартири нічого не сплачує на користь держави.

Податок з продажу квартири 2015-2016

Копії документів, які підтверджують ваші витрати на покупку і оплату квартири повинні додаватися до декларації. До документів, які підтверджують факт купівлі квартири відносять: договір купівлі-продажу (або ДДУ) і Свідоцтво про право власності на квартиру. До документів, які підтверджують факт оплати квартири відносять платіжні документи. Наприклад чек ККТ або платіжне доручення (при покупці у організації), розписку продавця в тому, що він отримав від вас гроші (при покупці в іншої людини). Що робити якщо платіжних документів немає? Як зазначає податкова служба досить того, що в договорі купівлі-продажу буде написано "всі розрахунки проведені повністю". Подібна фраза в договорі підтверджує факт розрахунків і оплати квартири покупцем. Про це сказано в одному з листів податкової служби (див. За посиланням). Однак дана норма не може бути застосована при покупці квартири у індивідуального підприємця або організації. У такій ситуації платіжні документи необхідні.

Додатково потрібно враховувати, що можливо по цій квартирі ви маєте право заявити додатковий майнове відрахування як покупець житла (якщо раніше ви подібним вирахуванням ніколи не користувалися і набували квартирі не у взаємозалежного особи). Той факт, що квартира по якій заявляється відрахування продана ніякого значення не має. Детальніше про те як отримати такий майнове відрахування дивіться за посиланням.

Який із способів вигідніше: чи відрахування витрати

Очевидно, що користуватися другим способом (доходи мінус витрати) вигідніше тільки в одному випадку - витрати на покупку квартири більше 1 000 000 руб. В іншому випадку простіше використовувати перший спосіб (відрахування). Адже отримуючи відрахування вам не потрібно документально підтверджувати покупну вартість проданої квартири.

Деякі вважають, що вони мають право використовувати симбіоз двох способів. Тобто дохід від продажу однієї і тієї ж квартири зменшити спершу на відрахування в розмірі 1 000 000 руб., А потім на витрати з її купівлі. Так надходити заборонено. Ви повинні вибрати що щось одне - або відрахування, які витрати.

Виникає інше питання. Як вчинити якщо в одному і тому ж році продано дві квартири? Чи можна зменшити дохід від продажу однієї з них на відрахування, а інший - на суму витрат по покупці? Досить спірне питання. Але Мінфін вважає, що так чинити можна. Тобто дохід від продажу однієї квартири ви зменшуєте на відрахування, а інший на суму витрат. Про це, зокрема, сказано в листах Мінфіну Росії від 27 квітня 2012 року № 03-04-05 / 7-563, від 5 квітня 2011 року № 03-04-05 / 9-219 від 10 лютого 2010 р . № 03-04-05 / 9-48, від 3 червня 2009 р № 03-04-05-01 / 418. Згідно з цими документами (цитата):

Відео: Податок з продажу квартири в 2017 році

Однак, на думку податківців, подібні роз`яснення дещо суперечать Податковому кодексу. У підпункті 2 пункту 2 статті 220 Податкового кодексу ньому говориться, що витрати можуть використовуватися ЗАМІСТЬ застосування вирахування. Виходить, що закон передбачає лише один з двох варіантів: або відрахування, які витрати. Саме тому податкові інспекції незважаючи ні на які роз`яснення Мінфіну іноді відмовляють у зменшенні доходів від продажу різного майна і на відрахування і на витрати. Подробиці є в розділі "коментувати" (Див. Посилання). Тут один з наших читачів скористався роз`ясненнями Мінфіну, податківці з цим не погодилися і він згодом судився з ними. Причому суд програв.

Продавець теж ризикує і, на відміну від покупця, нічим не захищений. Не виключено, що на дивну угоду (наприклад, на продаж двокімнатної квартири в районі Невського проспекту менш ніж за мільйон рублів) звернуть увагу податкові органи.

Не слід забувати про важливу умову: оподатковувана сума не зменшується автоматично. Так само, як і сам собою не виникне податкове вирахування. Навіть якщо витрати на покупку житла перевищили суму, виручену від його продажу (на падаючому ринку може статися й таке), продавець повинен до 30 квітня року, наступного за роком угоди, подати декларацію до податкового органу за місцем прописки. Якщо він вирішив зменшити оподатковувану базу на суму фактичних витрат, до заяви повинні додаватися підтверджуючі документи. Якщо зупинив свій вибір на відрахуванні, необхідно позначити це в декларації. У тридцятиденний термін податківці приймуть рішення і повідомлять, з якої суми слід заплатити податки.