Податок за продаж квартири

Відео: Податок з продажу квартири. Зміни в податок з 2016 року: як не потрапити на штраф і пені

Обов`язок декларування доходів від продажу майна

^ На початок сторінки

При продажу будь-якого майна, що перебуває у власності фізичної особи менше 3 років,
сума, отримана від такого продажу, утворює дохід, оподатковуваний податком на доходи фізичних осіб.

Трирічний термін для звільнення від податку зберігається лише в окремих випадках. Не платити податок при продажу квартири, яка перебувала у власності протягом трьох років, зможуть власники квартир, які отримали їх в спадок, за договором дарування від близького родича або членів сім`ї, в результаті приватизації, а також за договором довічного утримання.

Існуюче раніше в законопроекті пропозиція звільнити від сплати податку при продажу квартири тих, для кого продається квартира є єдиною нерухомістю, в останній редакції закону усунуто.

Податок розрахують від кадастрової вартості

Друге істотне нововведення стосується порядку оподаткування.

Якщо сьогодні при визначенні податку на доходи фізичних осіб при продажу квартири враховується ціна, зазначена в документах про продаж житла, то зміни в законодавство пропонують при розрахунку податку враховувати кадастрову вартість квартири.

Відео: ПДФО при продажу нерухомості. А чи потрібно платити податок при продажу квартири

Для отримання майнового податкового відрахування в податковій інспекції Вам потрібно після закінчення того року, за який Ви хочете повернути податки, подати в Вашу податкову інспекцію податкову декларацію 3-ПДФО, заяву на відрахування і деякі інші документи. Потім, після того як податкова інспекція перевірить Ваші документи, Ви отримаєте повернутий податок на свій розрахунковий рахунок. Тобто сплачені Вами податки повернуться до Вас.

Для отримання майнового податкового вирахування у роботодавця Вам потрібно надати роботодавцю (якщо у Вас їх декілька, одному з Вашим вибором) заяву і повідомлення, отримане в податковій інспекції. Для отримання в податковій інспекції повідомлення, Вам потрібно буде подати в Вашу податкову інспекцію заяву на видачу повідомлення і документи, що підтверджують право на відрахування. Роботодавець після отримання повідомлення повинен виплачувати Вам дохід, не утримуючи податок до кінця календарного року.

Відео: Податок з продажу квартири. Сплата податку з продажу квартири

На жаль, при отриманні вирахування у роботодавця, роботодавець буде виплачувати Вам весь дохід тільки після надання повідомлення. Тобто, наприклад, якщо Ви принесете повідомлення в серпні, тільки з серпня. А через податкову інспекцію (після закінчення року) можна буде повернути податки за весь рік, а не тільки з серпня по грудень.

Ще один мінус отримання вирахування у роботодавця - як правило, в інспекцію доведеться сходити два рази. Спочатку Вам потрібно буде запросити в податковій інспекції повідомлення для роботодавця (що підтверджує Ваше право на відрахування). Інспекція, як правило, не видає повідомлення одразу - за законом у неї є один місяць на це. Тому Вам потрібно буде сходити в інспекцію ще раз, щоб забрати підготовлене повідомлення. Якщо ж Ви отримуєте відрахування не у роботодавця, а від податкової інспекції, як правило, досить одного "походу" в інспекцію.

• Зміни: привілеї для власників єдиного житла

2. Фактично вироблені витрати, пов`язані з отриманням цих доходів. Тобто виручку від реалізації квартири допустимо зменшити на вартість покупки цієї ж квартири в минулому. При цьому витрати повинні бути підтверджені документально (підійдуть банківські платіжні доручення про перерахування грошових коштів з рахунку покупця на рахунок продавця, акти, розписки, касові і товарні чеки за витратами на обробку).

приклад 2
Квартира куплена в 2014 році за 2,5 млн. Руб. і продана в 2016 році за 3 млн. руб. Якщо скористатися стандартним майновим вирахуванням, то сума податку виявиться істотною: (3000000 - 1000000) * 13% = 260 тис. Руб. Набагато вигідніше зменшити надходження на первісну вартість житла, тоді розмір податку стане менше: (3000000 - 2500000) * 13% = 65000 руб.

Такі договори не прийнятні для окремих покупців, тих, для кого вказівку в документах повної дійсної вартості квартири є принциповим моментом. До них відносяться в першу чергу люди, які купують житло за договором іпотеки.

Чим така схема загрожує.

У разі, якщо суд визнає угоду недійсною, все повертається до стану, попереднім договором купівлі-продажу. Продавцю повертається квартира, а покупцеві - гроші, вся сума, зазначена в договорі. Якщо в договорі прописано 950 000 руб., То саме цю суму продавець зобов`язаний буде повернути. Слова, про те, що реально була заплачена велика сума, для судді не стануть істотним аргументом. Як видно, велика частка ризику лягати на покупця.

У такому вигляді законопроект проводив би чітку лінію розмежувань між бідними і багатими верствами населення, більш суворо підходячи до останніх. Планувався законопроект до введення з січня наступного року, після його затвердження в листопаді поточного. Але в такому вигляді документ не пройшов.

Після чергових поправок, внесених до Держдуми, законопроект уже прийняв дещо інший вигляд. У середині листопада у другому читанні були схвалені зміни до кодексу, де вже частково вказується, хто з продавців і яким податком будуть обкладатися продажу квартир. У ньому говориться, що звільнятися від сплати зборів будуть тільки ті, хто мав у власності продається житло більше 5-ти років.

Не варто забувати, що продавши квартиру, якою володів менше ніж 3 роки, продавець зобов`язаний подати до податкової інспекції декларацію за формою 3-ПДФО. Потрібно чи ні сплачувати податок - значення не має. Якщо продавець не надасть таку декларацію, то це тягне за собою накладення на нього штрафу з боку податківців. Якщо декларація з податку була вчасно подана, то, згідно з п. 1 ст. 119 НК РФ, платник податків повинен буде заплатити штраф у розмірі 5% від суми податку за кожний місяць прострочення, в тому числі і неповний. Але встановлені обмеження - не більше 30% від суми, яка повинна бути вказана в декларації, і не менше 1 000 руб.

Якщо квартира знаходиться у власності більше ніж 5 років, то майнове відрахування надається на повну вартість квартири (подп. 1 п. 2 ст. 220 НК РФ). Тобто власник квартири нічого не сплачує на користь держави.

Податок з продажу квартири 2015-2016

Копії документів, які підтверджують ваші витрати на покупку і оплату квартири повинні додаватися до декларації. До документів, які підтверджують факт купівлі квартири відносять: договір купівлі-продажу (або ДДУ) і Свідоцтво про право власності на квартиру. До документів, які підтверджують факт оплати квартири відносять платіжні документи. Наприклад чек ККТ або платіжне доручення (при покупці у організації), розписку продавця в тому, що він отримав від вас гроші (при покупці в іншої людини). Що робити якщо платіжних документів немає? Як зазначає податкова служба досить того, що в договорі купівлі-продажу буде написано "всі розрахунки проведені повністю". Подібна фраза в договорі підтверджує факт розрахунків і оплати квартири покупцем. Про це сказано в одному з листів податкової служби (див. За посиланням). Однак дана норма не може бути застосована при покупці квартири у індивідуального підприємця або організації. У такій ситуації платіжні документи необхідні.

Відео: Податок з продажу квартири (ПДФО). Скільки тепер платити

Додатково потрібно враховувати, що можливо по цій квартирі ви маєте право заявити додатковий майнове відрахування як покупець житла (якщо раніше ви подібним вирахуванням ніколи не користувалися і набували квартирі не у взаємозалежного особи). Той факт, що квартира по якій заявляється відрахування продана ніякого значення не має. Детальніше про те як отримати такий майнове відрахування дивіться за посиланням.

Який із способів вигідніше: чи відрахування витрати

Очевидно, що користуватися другим способом (доходи мінус витрати) вигідніше тільки в одному випадку - витрати на покупку квартири більше 1 000 000 руб. В іншому випадку простіше використовувати перший спосіб (відрахування). Адже отримуючи відрахування вам не потрібно документально підтверджувати покупну вартість проданої квартири.

Деякі вважають, що вони мають право використовувати симбіоз двох способів. Тобто дохід від продажу однієї і тієї ж квартири зменшити спершу на відрахування в розмірі 1 000 000 руб., А потім на витрати з її купівлі. Так надходити заборонено. Ви повинні вибрати що щось одне - або відрахування, які витрати.

Виникає інше питання. Як вчинити якщо в одному і тому ж році продано дві квартири? Чи можна зменшити дохід від продажу однієї з них на відрахування, а інший - на суму витрат по покупці? Досить спірне питання. Але Мінфін вважає, що так чинити можна. Тобто дохід від продажу однієї квартири ви зменшуєте на відрахування, а інший на суму витрат. Про це, зокрема, сказано в листах Мінфіну Росії від 27 квітня 2012 року № 03-04-05 / 7-563, від 5 квітня 2011 року № 03-04-05 / 9-219 від 10 лютого 2010 р . № 03-04-05 / 9-48, від 3 червня 2009 р № 03-04-05-01 / 418. Згідно з цими документами (цитата):

Однак, на думку податківців, подібні роз`яснення дещо суперечать Податковому кодексу. У підпункті 2 пункту 2 статті 220 Податкового кодексу ньому говориться, що витрати можуть використовуватися ЗАМІСТЬ застосування вирахування. Виходить, що закон передбачає лише один з двох варіантів: або відрахування, які витрати. Саме тому податкові інспекції незважаючи ні на які роз`яснення Мінфіну іноді відмовляють у зменшенні доходів від продажу різного майна і на відрахування і на витрати. Подробиці є в розділі "коментувати" (Див. Посилання). Тут один з наших читачів скористався роз`ясненнями Мінфіну, податківці з цим не погодилися і він згодом судився з ними. Причому суд програв.

Ще одне нововведення, що стосується практики заниження вартості квартири, що продається з метою піти від обов`язку зі сплати податку.  Якщо доходи від продажу нерухомості менше, ніж кадастрова вартість цієї нерухомості за станом на 1 січня року, в якому зареєстрований перехід права власності, то отримані доходи повинні бути помножені на 0,7 - саме з цієї суми буде обчислений податок. Однак це положення не застосовується, якщо кадастрова вартість на вказану дату не визначена.