Як продати кімнату в комуналці

Новини законодавства: з січня 2016 роки змінилося правила продажу часток. За консультацією звертайтеся до наших фахівців.

Відео: КУПІВЛЯ ПРОДАЖ КІМНАТИ

Консультація юриста (по запису) - безкоштовно.

Продати кімнату або частку в комунальній квартирі - можна. Приходьте до нас з усіх питань! Наші юристи Вам допоможуть це законно зробити і юридично правильно оформити.

Правило, яке треба пам`ятати: Відповідно до ст. 42 Житлового кодексу РФ "при продажу кімнати в комунальній квартирі інші власники кімнат у такій комунальній квартирі мають переважне право купівлі відчужуваної кімнати в порядку і на умовах, які встановлені Цивільним кодексом Російської Федерації".
А відповідно до ч. 1 ст. 250 Цивільного кодексу РФ "при продажу частки у праві спільної власності сторонній особі решта учасників часткової власності мають переважне право купівлі частки за ціною, за яку вона продається, і на інших рівних умовах ...".

Коли згоди сусіда не потрібно

У ЖОВТНІ минулого року кімнати в комуналці нарешті дозволили продавати без згоди сусідів. Раніше їх ніяк не можна було обійти. Вам слід було спочатку запропонувати кімнату сусідові, так як він за законом має переважне право її купівлі. Вважалося, що це ваша спільна власність. І якщо ви цього не зробили або запропонували йому за завищеною ціною, а самі продали дешевше, вас чекало судовий розгляд і розірвання угоди.

Як отримати згоду сусідів

У більшості випадків заковика при продажу одній з кімнат в загальній комунальній квартирі полягає саме в забезпеченні переважного права сусідів на продаж житла, так як багато сусідів спеціально затягують процес продажу.

Відразу варто відзначити, що згода сусідів у комунальній квартирі на продаж однієї з кімнат, зовсім не обов`язково. Продавцю потрібно лише мати докази того, що він виконав вимогу закону і в першу чергу запропонував сусідам викупити його кімнату. Для цього продавцю потрібно в письмовій формі повідомити про намір продажу кімнати:

Заздалегідь з`ясуйте, кому належать сусідні кімнати і як знайти цих людей. Буває так, що справжні власники фактично давно не проживають в квартирі. На їх пошуки може піти набагато більше часу, ніж ви планували.

Відео: ЯК ПРОДАТИ КІМНАТУ. ДОКУМЕНТИ ДЛЯ ПРОДАЖУ

Вирішивши продати кімнату в комуналці, ви зобов`язані письмово проінформувати про це зацікавлених осіб. У листі слід вказати умови угоди (ціна, можливість розстрочки і т.д.). На ухвалення рішення про покупку дається місяць. По закінченні цього терміну теоретично ви можете продавати свою житлоплощу сторонньому покупцеві. Однак щоб уникнути можливих неприємностей, надійніше за все буде отримати від сусідів нотаріально завірений відмова. Якщо серед власників є діти, то буде потрібна згода їх законних представників і дозвіл органів опіки.

Отримавши відмову сусідів, ви не маєте права продати кімнату за ціною, нижчою від заявленої. В іншому випадку угода може бути визнана недійсною. Тому краще відразу вирішити, яку суму ви маєте намір отримати від продажу нерухомості.

дія 3

Важливий момент: при порушенні зазначеного переважного права купівлі, будь-який з власників інших кімнат може зажадати через суд перевести права та обов`язки покупця на себе. Ідеальний варіант - коли сусіди готові оформити відмову від покупки у нотаріуса, або можуть це зробити при реєстрації угоди купівлі-продажу у відповідному реєстраційному органі. Якщо в квартирі є неприватизовані кімнати, то пріоритетним правом придбання буде мати місто, і тоді вам доведеться звертатися за дозволом на угоду в районну управу.

На жаль, існує чимало підводних каменів, через які продаж кімнати в комунальній квартирі буває проблематичною. Наприклад, коли один із власників є неповнолітнім, відмова від переважної покупки може бути зроблено лише з дозволу органів опіки. Сповістити про продаж іншого власника, що здає кімнату в оренду, теж не завжди просто, якщо ви не знаєте місце його реального проживання.

• сусіди відмовляються від отримання повідомлення про продаж,
• сусіди отримують повідомлення про продаж, але мовчать,
• місце знаходження власника сусідньої кімнати невідомо,
• власник сусідньої кімнати проживає в іншому місті.

Відео: Як продати кімнату в комунальній квартирі

Всі ці проблеми можна вирішити.

Відмова від одержання повідомлення

У разі відмови сусідів від отримання вашого листа, воно до вас повернеться. На конверті стоятиме штемпель пошти Росії із зазначенням, що адресат «відмовився від отримання». Пред`явивши цей конверт в Росреестр при реєстрації угоди, ви зможете підтвердити направлення повідомлення, а також ігнорування його сусідом.

У тому випадку, коли один з власників частки в даній комунальній квартирі згоден на придбання продається кімнати, між ним і продавцем укладається договір купівлі-продажу, який підлягає обов`язковій державній реєстрації.

Відзначимо, що відмови продавець зобов`язаний отримувати тільки в разі, якщо кімнати сусідів приватизовані. «Звичайно, було б дуже непогано, щоб інші частки в квартирі належали місту. Тоді б і відмови не знадобилися », - зазначає Марина Гусакова.

Відео: Продати кімнату в комунальній квартирі

Інші «камені»

Ще гірше якщо в свідоцтві про власність на частку в комунальній квартирі не було прописано, який саме кімнатою ви маєте право користуватися, іншими словами, не було встановлено порядок користування частками. У цьому випадку, ви фактично продається не кімнату в комуналці, а частку, що ж до кімнати, то інші власники можуть пред`явити на неї свої права.

По суті, отримавши повідомлення про переважне право купівлі, але не бажаючи його використовувати, будь-який власник сусідньої кімнати повинен оформити письмову відмову і відіслати його продавцеві. Однак відбувається це далеко не завжди. Якщо у продавця немає можливості чекати відповіді цілий місяць, то можна піти обхідним шляхом: отримати у покупця гроші і оформити не договір купівлі-продажу, а договір дарування. У більшості випадків подібна практика дозволяє уникнути затягування угоди.

Таким чином, продаж своєї кімнати в комунальній квартирі - захід непростий, але здійсненне. Якщо відразу виконувати всі визначені законом вимоги і врахувати всі приховані нюанси, можна здійснити цю процедуру оперативно і без особливих зусиль. Головне в цьому питанні - не забути врахувати інтереси власників інших приміщень квартири.

Залишилися питання? Отримайте безкоштовну консультацію