Купівля квартири через агентство

ЗВЕРТАЄМО ВАШУ УВАГУ, ЩО ЦЯ ФОРМА ДОГОВОРУ є приблизними. ЯКЩО ДО ВАС ОБЕРТАЄТЬСЯ фахівців, які представляють СОТУДНІКОМ НАШОГО АГЕНТСТВА, І ПРОПОНУЄ ПІДПИСАТИ ЦЮ ФОРМУ ДОГОВОРУ - ЦЕ самозванець. Про подібні випадки МИ ПИСАЛИ У СТАТТІ "Обережно, шахраї!". ЩОБ ЗАХИСТИТИ КЛІЄНТІВ І РЕПУТАЦІЮ НАШОГО АГЕНТСТВА ВІД ДІЙ ПОДІБНОГО РОДА самозванця, В ЦЬОМУ ДОГОВОРІ СВІДОМО допущені неточності. БУДЬТЕ ПИЛЬНІ!

ДОГОВІР N ______ / _______

НА НАДАННЯ ПОСЛУГ

м Москва «_____» _____________ 20__ р

ТОВ «Житлова Стратегія», іменоване надалі Агентство, в особі ______________, що діє на підставі _________, з одного боку і гр. ______________________________, зареєстрований за адресою: _______________________, паспорт _____________ виданий _________________ к / п ___, іменований (а) надалі Замовник, з іншого боку, уклали цей договір (далі - Договір) про наступне:

1. ПРЕДМЕТ ДОГОВОРУ

1.1. Предметом Договору є надання Агентством послуг з пошуку для Замовника квартири, відповідної заявленим вимогам (далі Квартира).

1.2. Вимоги Замовника до підбирається Квартирі:

Максимальна вартість ________________

Адміністративні округу _______________

Купівля власної квартири - це важлива подія в житті будь-якої людини. На жаль, це складна, трудомістка і часто ризикована процедура. Помилка може коштувати не тільки грошей, але і житла.

Відео: Ризики при покупці квартири за готівку

Припустимо, у Вас є певна сума, за яку Ви готові придбати квартиру. Зрозуміло, що ця сума буде заганяти Вас в певні рамки (найчастіше ця сума обмежена, ми не будемо розглядати варіант, коли гроші є на будь-яке бажання). Таким чином, Ви вже визначилися з районом розташування, площею житла та кількістю кімнат. Як знайти те, що Вам потрібно? Існують різні інтернет-бази, а також спеціалізовані рекламні видання, таких як "З рук в руки", «Нерухомість і Ціни» та інші, переглядати які необхідно протягом деякого часу (буває кілька тижнів, буває, що і місяць) в пошуках відповідного варіанту. Вибравши вподобані варіанти, Ви обдзвонювати ріелторів і домовляєтеся про переглядах. Ще в процесі телефонної розмови потрібно з`ясувати максимальну кількість інформації про квартиру, щоб не їздити на перегляди даремно. Що, перш за все, потрібно дізнаватися? Перше, вільна квартира або альтернативна. Термін «юридично вільна» квартира означає, що в квартирі немає зареєстрованих людей, термін «фізично вільна» означає, що в квартирі немає речей і меблів. Якщо в оголошенні написано «альтернатива» - значить, люди продають квартиру з умовою купівлі іншої площі. Перевага вільної квартири в тому, що термін виходу на угоду при покупці вільної площі менше, і практично немає ризику, що угода зірветься. В альтернативних угодах зазвичай будується ланцюжок з декількох квартир, і чим більше людей бере участь в угоді, тим більша ймовірність того, що щось може не скластися. Вільних квартир на ринку нерухомості набагато менше, ніж альтернативних, і ціни на них вище. Якщо квартира альтернативна, потрібно з`ясувати все про ту нерухомості, яку планують придбати взамін. Можливо, що у Ваших потенційних продавців нездорові апетити, і повністю відсутнє почуття реальності, а значить, реалізувати їх побажання буде неможливо, і угода не відбудеться, а Ви втратите дорогоцінний час, і в підсумку змушені будете починати пошук квартири по-новій. Забігаючи вперед, можемо сказати, що зазвичай ріелтори перевіряють юридичну чистоту не тільки тієї квартири, яку вибрав їх клієнт, але і ту квартиру, яку вибрав в якості альтернативи для себе продавець сподобалася нашому клієнтові квартири.

2. Внесення авансу (завдатку).

Якщо звернувся клієнт зацікавлений у якнайшвидшій реалізації квартири, то винагорода агентства оплачує продавець нерухомості. Якщо передбачається придбання нерухомості, то витрати несе покупець.

Початок цьому було покладено в 2008 році, коли в умовах низького попиту на квартири деякі агентства почали стягувати комісію з продавців нерухомості, яким потрібна була гарантована продаж. В рамках акції продавцеві, який бажає скоріше продати свою квартиру, пропонувалося укласти договір з агентством нерухомості, згідно з яким гарантувалася продаж квартири в конкретні терміни. Ринкову вартість квартири визначали фахівці агентства, плата продавця за гарантовану продаж становила 4-8% від вартості нерухомості, залежала від терміну продажу - чим швидше, тим дорожче. Договір передбачав зобов`язання агентства по виплаті неустойки в такому ж обсязі, якщо в зазначений термін продати квартиру все-таки не вдавалося.

Пілотна акція започаткувала постійно діючими програмами в різних АН, що пропонують послугу продажу квартири у фіксований термін. Вартість комісії для продавців все-таки була знижена, зараз, в залежності від терміну, вона становить 1-3%.

Продаж квартири в умовах низького попиту набагато складніше, ніж підбір варіанту покупцеві. Як відзначають ріелтори, значна частина виставлених на продаж об`єктів не привертає до себе уваги покупців, оскільки знаходиться в списку з десятка аналогічних пропозицій. Зіткнувшись з реальними труднощами продажу житла (середній термін тривалості періоду реклами до моменту продажу квартири зараз складає 4-7 місяців), продавці часом готові платити за послугу незалежно від термінів продажу. Зрозуміло, що якщо при інших рівних умовах вартість квартири істотно нижче аналогічних, продавцеві немає необхідності оплачувати послуги посередника: куплять і так. Якщо ж об`єкт нерухомості нічим не відрізняється від низки подібних, значить, квартиру доведеться активно «просувати» - за таку роботу можуть запропонувати заплатити.

Можливо, вам знадобиться «прискорити угоду». Стандартний час реєстрації угоди становить 30 днів. Але це не дуже зручно. Якщо ви хочете швидше, то це додаткові гроші, дізнавайтеся відразу і включайте в бюджет угоди, якщо необхідно.

Ще маленький витрата при покупці квартири - це держмито за реєстрацію угоди. Її розмір невеликий (зазвичай близько 1 т.р. для Покупця) але, тим не менш, уточніть і додайте в бюджет.
- Наступний витрата - це послуги банку, за отримання і видачу іпотечного кредиту. Крім щомісячних іпотечних платежів, банк бере за оформлення кредиту якусь фіксовану суму, або суму в процентах від вартості квартири. А іноді навіть за розгляд кредитного рішення. Дізнайтеся точно цю суму і додайте її до бюджету угоди.

Так само банки завжди вимагають страхування квартири і здоров`я перед операцією. Це як правило не така маленька сума. Дізнайтеся якомога точніше, скільки потрібно платити і так само для конкретного випадку до бюджету угоди.

Дане письмове підтвердження
гарантує Вам, що сам забудовник або інше ріелторські агентства, наприклад,
напередодні вже не продали цю квартиру іншим людям. 

Ризиковані схеми покупки житла через агентство

12. Продаж квартири з передачею грошей при нотаріальному оформленні. В такому випадку завжди ризикує покупець (квартира може бути в заставі або вже продана).

13. Продаж квартири, оформлена в простій письмовій формі без участі нотаріуса і збору необхідного пакету документів. Якщо після здійснення угоди купівлі-продажу квартири в простій письмовій формі покупець втратив оригінал договору, відновити його вже неможливо. Це тягне за собою великі проблеми при подальшому продажі квартири. При відсутності нотаріуса сторони не можуть зрозуміти сенс, значення і правові наслідки угоди. Також при покупці квартири за нотаріальним дорученням сторони, на момент підписання договору, не можуть перевірити дійсність довіреності, оформленої довірителем.

Після здійснення покупки квартири, ви повинні пройти реєстрацію в Управлінні юстиції. Покупець квартири стане її законним власником тільки після того, як отримає на руки свідоцтво з Управління юстиції про право власності на квартиру. Тільки після цього він її зможе продати, подарувати або закласти, а також користуватися всіма іншими правами власника (наприклад, зареєструватися за місцем проживання, прописувати родичів, укладати договір зі службою ЖЕУ або брати участь в товаристві власників житла). Розгляд документів в Управлінні Юстиції займає від 15 до 30 днів. Неправильне оформлення документів на квартиру може бути причиною для невидачі свідоцтва про право власності та розірвання укладеної угоди. Для покупця квартири це означає, що його покупка залишається власністю продавця, а от повернути при цьому гроші (тим більше повністю) вдається далеко не завжди. І навіть якщо вдається повністю повернути суму грошей, за минулий час ціни на житло можуть піднятися (а ростуть вони досить швидко), і цієї ж суми вже може не вистачити на купівлю іншої квартири.

Підтвердження оплати.

Покупець і продавець зазвичай спочатку не довіряють один одному, підозрюючи в обмані і для таких підозр нерідко є підстави. Якщо гроші передаються в момент нотаріального оформлення, ризикує покупець, т. К. Квартира напередодні може бути вже продана або передана в заставу. Якщо ж гроші передаються після оформлення договору у нотаріуса, ризикує продавець, оскільки на підставі нотаріально оформленого договору покупець може сам зареєструвати угоду, не заплативши колишньому господареві ні копійки. Тому найнадійнішими вважаються варіанти, при яких гроші на якийсь час залишаються у третіх осіб, яким в рівній мірі довіряють обидві сторони. Це може бути або солідне агентство нерухомості або банк, в якому для такого випадку відкривається спеціальний депозитний рахунок. В останньому випадку продавець отримає свої гроші тільки після пред`явлення доказів укладеної угоди. Треба реально оцінювати ваші сили при покупці житла. Найчастіше при продажу квартири обдуреним виявляється покупець і в результаті залишається без квартири і без грошей на неї, тому що не знає всіх юридичних тонкощів угод купівлі-продажу і перевірки квартири. При цьому варто враховувати деякі нюанси: внесений вами завдаток оформляється ріелтерської фірмою і скріплюється договором. В даному договорі має зазначатися те, що гроші передані не одному з фізичних осіб, а саме агентства нерухомості.

Послідовність виплат повинна чітко викладена в договорі. Виплачуйте залишок тільки після здійснення всіх стадій угоди, дочекавшись звільнення житлоплощі. Навіть якщо договір вже завірений нотаріально, не варто віддавати гроші, поки не реалізована хоча б перша стадія операції. Ріелторське агентство зобов`язане надати документальне підтвердження будь-яких, скоєних вами грошових проплат.

Оплата ріелтора (посередника). Варто звернути особливу увагу, що не можна довіряти перевірку юридичної чистоти квартири, що купується ріелторам. Вони не є юристами, більш того, більшість ріелторів приїжджі малограмотні люди, але дуже вперті, в їх завдання входить саме продаж об`єкта нерухомості, за що вони отримують свій відсоток, при цьому ретельна перевірка документів залишається на другому плані.

Схема співпраці з ріелторської фірмою проста. Клієнт в письмовій формі укладає договір з ріелтором і доручає йому представляти свої інтереси в пошуках квартири. Ріелтор забезпечує повну юридичну і всебічну підтримку.

Офіційність роботи агентства означає, що всі послуги та повний розмір винагороди прямо і чесно вказуються в договорі з клієнтом. Так що з вас не зможуть витягати будь-які доплати. Уважно перевірте, щоб номер банківського осередку в банку збігався з номером, вказаним в договорі, який укладають банк, покупець і продавець.

Далі йдіть на консультацію і визначайтеся з ціною продажу на свою квартиру. Тут вам так само розкажуть: що швидко знайдуть покупця, що у нас загальна клієнтська база, що виставивши квартиру у нас вона відразу потрапить у всі агентства і далі «бла-бла-бла», щоб ви тільки не зверталися в інші агентства. А якщо ви скаже що продаєте з наступною покупкою іншої квартири, то далі все піде за сценарієм для покупців на кроці №1. Тому не давайте себе вводити в оману попросіть показати договору з іншими агентствами конкретно говорять про обов`язкове виставленні надходять квартир між ними і в які терміни.

Резюме все теж, «немає договорів, а значить ні загальної бази покупців, ні загальної квартирної бази. Якщо станеться диво і вам покажуть якийсь договір, треба знайти в ньому умови для продавців, щоб не викласти незаконно необхідну ріелторами оплату.

І до речі більшість дрібних агентств нерухомості намагаються виставити квартири продавців в великі агентства, щоб швидше продати. Виходить продати за рахунок великих і інших агентств.

Крок 2-й, оформлення договору. Виявити вартість послуг

У договорі обов`язково відобразити і узгодити:

1. Наявність або відсутність винагороди агентству за продаж квартири. Деякі агентства беруть по 2% за послуги як з покупця, так і продавця. Причому навмисне замовчують про таку обставину при оформленні договору з продавцем. Останній дізнається про таких зборах коли отримує розрахунок за квартиру, що ставати витратним при продажу своєї і одночасної купівлі іншої квартири. Щоб не потрапити в подібний просак шукайте наявність або відсутність в договорі пунктів про платність послуг агентству і знаходите для себе зручне рішення. Одним з яких може бути збільшення вартості вашої квартири на 5% з урахуванням можливого торгу з боку покупця.
2. Вартість квартири, що продається і що виконавець зобов`язується зібрати і підготувати обов`язкові для державної реєстрації угоди купівлі-продажу нерухомості, але відсутні у продавця документи
3. Обов`язок агентства організувати між сторонами прийом-передача грошової суми за придбану нерухомість в узгодженої ними формі з оформленням відповідних розписок.
4. Професійна відповідальність агентства або ріелтора перед клієнтами агентства й повинна підтверджуватися полісом і іншими необхідними документами. Якщо вам дадуть відповідь, наші продавці не втрачають гроші і у нас такі супер-пупер ріелтори, що нам не навіщо страхувати свою відповідальність », значить агентство не хоче нести відповідальність і просто викручується. Відсутність у агентства страховки позбавляє вас в майбутньому матеріальної захисту в разі заподіяння шкоди агентством.

         Якщо договорі від агентства підписує ріелтор, попросіть показати видану йому довіреність. Відсутність її робить договір юридично не спроможним. Значить ви не зможете в майбутньому пред`явити до агентству претензії при виникненні у вас проблем.

Важливо - якщо ви вирішили через продаж своєї квартири купити нову, то обов`язково відобразіть в договорі ці умови. Тобто угода купівлі продажу вашої квартири повинна відбуватися одночасно з покупкою нової, щоб продавець не залишився з грошима, без квартири і вимушеним її звільненням.

          Вам можуть запропонувати не оформляти договірні відносини, щоб не витрачати час і оформити коли знайдеться покупець. Або навпаки обдурять що знайшли покупця і оформити з вами кабальні договірні відносини.

. Ключ залишається до моменту державної реєстрації договору у покупця. Одночасно Ви пишіть розписку в отриманні грошей за договором, яка залишається у Вас і передається покупцеві тільки після державної реєстрації договору в обмін на ключ від комірки. Доступ до осередку здійснюється Вами при пред`явленні ключа від осередок, паспорта і зареєстрованого договору купівлі-продажу квартири (в ряді банків потрібні додаткові документи). «Закладку» грошей в банківську комірку в банку або будь-якому зручному для Вас місці, в касі банку перевіряєте купюри на справжність (в разі розрахунків готівкою) і здійснюєте Ви підписуєте договір купівлі-продажу квартири Вихід на угоду. 8)

,  Покупець направляє гроші з банку - емітента (в якому у нього відкритий рахунок і знаходяться гроші) і в банк - виконавець - Ваш банк. Після реєстрації угоди і при пред`явленні документів, визначених Вами і покупцем, банк видає гроші.розрахунків по акредитивуУ разі здійснення

. (Державне мито сплачується через банк або через термінали, які встановлені у відділеннях Росреестра). Через 2-4 тижні право реєструється і Ви отримуєте Ваш комплект документів на квартиру для подання в банк і отримання грошей. Про державну реєстрацію договору та права на квартиру Ви можете прочитати Документи подаються на державну реєстрацію 9)

(В разі, якщо він не підписаний в момент підписання договору) і передача ключів від квартири.акту прийому-передачі квартири підписання10)

Відео: Відгук Андрія про продаж і купівлю квартири за допомогою агентства нерухомості

.зняття їх з реєстраційного обліку, здійснити всі дії для зареєстровані особи У разі, якщо в квартирі залишилися 11)

А тепер пропонуємо розглянути питання, що потрібно знати при покупці квартири через агентство:

1. Зрозуміло, що при покупці житла доведеться перестраховуватися і мати справу зі стосом паперів, і все ж намагайтеся не підписувати непотрібні документи. До таких належить, наприклад, гарантійне зобов`язання про фіксування ціни. Цей документ начебто гарантує покупцю те, що продавець не підвищить ціну на об`єкт. Але по суті ніякої юридичної сили у даного документа немає, так як його підписують тільки покупець і агентство. Продавець же там взагалі ніяк не фігурує, хоча саме на нього покладаються зобов`язання.
2. У процесі ведення угоди вас попросять видати одну або кілька доручень на право подання. Цей документ зазвичай засвідчується нотаріально, в ньому описується, кому і від кого він виданий, право передоручення, обсяг повноважень. Не здумайте делегувати права на розпорядження власністю, отримання грошей і інші дії, які можуть серйозно вам нашкодити.
3. Вам пропонують підписати документ, який викликає сумніви? Візьміть тайм-аут, проконсультуйтеся зі стороннім юристом. Завжди читайте те, що підписуєте, скільки б часу на це ні пішло.

Пам`ятайте про те, що грамотно побудована співпрацю з агентством дозволить вам не тільки швидко і безпечно придбати квартиру, але навіть заощадити при цьому.